【賃貸】仲介手数料はいくら払えばいいの?

不動産

賃貸の引越シーズンがやってきました。

新入社員や新入学生として離郷される方、転勤や転職などでお引越しされる方のお部屋探しに役立てていただければ幸いです。

 

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さて、賃貸物件を契約する際に、ほとんどの場合は仲介業者を利用することになります。

仲介業者を利用する場合は、ほとんどの場合「仲介手数料」が必要になります。

では、仲介手数料がかからないようにする手法はあるのでしょうか?

 

物件オーナーと直接契約する

 

お部屋を探す際に、物件のオーナーを直接探すというのはそこそこ手間がかかります。

例えば、街中を歩いていて気になる物件があったとします。

一般の方はどのようにしてその物件のオーナー(もしくは管理会社)や連絡先、間取りや家賃などを調べることができるでしょうか?

 

ネットが主流でなかった時代と比べて、少しだけ調べやすくなりました。

 

①ネットで物件名と住所でGoogle検索してみる

運が良ければオーナー(管理会社)の連絡先などが分かります。

また、SUUMOやHOMESなどの賃貸ポータルサイト、その他仲介業者のサイトで物件が引っかかれば、その物件の概要が分かります。

 

②物件に掲示してある看板などに記載してある連絡先に電話してみる

こちらは物件の空き状況も分かるので、試してみる価値はあります。

但し、連絡先が物件オーナーではなく、物件の管理会社だった場合は仲介手数料がかかる可能性が高いです。

 

③法務局で物件の登記簿謄本を調べる

今はネットでも可能ですが、IDとパスワードが必要ですし、地番を調べたりするので素人では厳しいです。

また、オーナーが分かったところで、電話番号は104などで調べる必要があります。

最近は電話帳に登録していない方や固定電話を持っていない方も多くなってきたので、104で調べても該当しない場合が多くなっています。

仲介手数料を払わずに済むように直接オーナーと交渉したいところではありますが、そもそもオーナーを調べるのが大変という状況です。

 

また、晴れてオーナーと直接交渉ができるようになっても、他の物件と見比べたい場合など、ちょっと気まずいですよね…。

さらに、その物件が自分の求めていた物件かどうかも問題です。

「内覧したらイメージと違った」なんてことも多いので、沢山見て比較してから決めたいという方は、調べる手間は膨大になります。

これらをすでに完了させているのが仲介業者ということになります。

 

 

仲介業者とは?

 

上記のように、オーナー情報をすでに調査済なので、物件の概要や空き状況、内装の状態などもすぐに調べることができます。

店舗周辺の物件オーナーとその物件の情報を1件1件調べて、データベース化しています。

賃貸物件が多い地域のお店では数千棟とか、大量のデータベースがあります。

例えば、ネットで気になる物件を見つけた場合でもすぐに調べてくれます。

日々の地道な活動で仕入れた情報で商売している訳なので、仲介業者を利用すると、当然「仲介手数料」が発生します。

 

仲介手数料とは?

 

 

上述の通り、賃貸を借りる為に仲介業者を利用した場合に発生する費用です。

仲介手数料の上限額については、宅建業法という法律で規定されており、法的根拠があります。

下記は法律の条文でやや堅苦しいので、さっとお読みいただければ幸いです。

 

宅建業法第46条

第四十六条 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。
2 宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない。
3 国土交通大臣は、第一項の報酬の額を定めたときは、これを告示しなければならない。
4 宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、第一項の規定により国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなければならない。
要約すると、国土交通省の告示通りにしてください、って書いています。
ではその告示を見てみます。
昭和四十五年十月二十三日 建設省告示 第千五百五十二号
宅 地 建 物 取 引 業 者 が 宅 地 又 は 建 物 の 貸 借 の 媒 介 に 関 し て 依 頼 者 の 双 方 か ら 受 け る こ と の で き る 報 酬 の 額 ( 当 該 媒 介 に 係 る 消 費 税 等 相 当 額 を 含 む 。 以 下 こ の 規 定 に お い て 同 じ 。) の 合 計 額 は 、 当 該 宅 地 又 は 建 物 の 借 賃 ( 当 該 貸 借 に 係 る 消 費 税 等 相 当 額 を 含 ま な い も の と し 、 当 該 媒 介 が 使 用 貸 借 に 係 る も の で あ る 場 合 に お い て は 、 当 該 宅 地 又 は 建 物 の 通 常 の 借 賃 を い う 。 以 下 同 じ 。) の 一 月 分 の 一 ・ 一 倍 に 相 当 す る 金 額 以 内 と す る 。 こ の 場 合 に お い て 、 居 住 の 用 に 供 す る 建 物 の 賃 貸 借 の 媒 介 に 関 し て 依 頼 者 の 一 方 か ら 受 け る こ と の で き る 報 酬 の 額 は 、 当 該 媒 介 の 依 頼 を 受 け る に 当 た つ て 当 該 依 頼 者 の 承 諾 を 得 て い る 場 合 を 除 き 、 借 賃 の 一 月 分 の 〇 ・ 五 五 倍 に 相 当 す る 金 額 以 内 と す る

役所が出している文書って本当に分かりにくいですよね。

こちらも要約すると、宅建業者(仲介業者のこと)が受け取ることができる報酬(仲介手数料のこと)は「貸主」と「借主」合わせて借賃(賃料)の1ヶ月分(税別)です。

 

1.1倍とか、0.55倍と書いてあるのは、10%の消費税です。

(例1:仲介手数料1ヶ月分の場合)賃料の1ヶ月分+消費税10%=賃料の1.1倍

(例2:仲介手数料半月分の場合)賃料の半月分+消費税10%=賃料の0.55倍

 

仮に、物件オーナーである「貸主」が仲介業者に仲介手数料を1ヶ月分(税別)支払えば、借主から仲介手数料は取れません。

逆に、貸主が仲介業者に仲介手数料を1銭も支払わなければ、借主からは仲介手数料を1ヶ月分(税別)を取得することができます。

 

これが原則です。

例えば、賃料5万円の物件を仲介で、仲介業者側が「物件を決定されるまで何度も案内して多額の経費がかかったから仲介手数料15万円です」とか言って顧客に請求することは絶対にできません。

仲介手数料が1ヶ月分の業者はまだまだ多いですが、緑の看板のエイブルのように1990年代から「仲介手数料は賃料の半月分」と謳っている業者もあります。

 

また、最近では「仲介手数料は1万円(税別)」とか、「仲介手数料無料!」とかの業者もあります。

何故仲介手数料を格安、もしくは無料にできたりするのでしょうか?

 

仲介手数料無料の業者のメリット・デメリット

 

結論から言うと、当たり前ですが仲介手数料ゼロでも仲介業者に利益が出る構造になっています。

 

どうやって?

 

実際には貸主である物件オーナー側から仲介業者に対して仲介手数料名目で金銭を支払うことはほぼありません。

名目は広告料だったり業務委託料だったりします。

 

これを賃料の1ヶ月分とか2ヶ月分とか設定して、成約になれば仲介業者に支払います。

「えっ?では仲介業者は借主から仲介手数料を貰いつつ、貸主からも広告料とか業務委託料名目で手数料を貰ってるってこと?」

 

当然の疑問ですが、これは昔からの慣習で不動産業界の常識です。

ですが、物件によっては業者側に手数料を支払わなかったりする物件オーナーもいます。

 

仲介手数料無料にしている業者は、こういった物件は絶対に借主に提示しません。

単純に、利益が出ないばかりか、手間だけで確実に赤字だからです。

仲介手数料無料の仲介業者について、分かりやすく簡潔にまとめると下記の通りです。

 

メリット:仲介手数料を支払わなくて良い

デメリット:扱える物件が少ない

 

仲介手数料は多く払った方が結局は得?

 

こちらも結論から言うと下記の方についてはお得とみることができます。

 

より多くの物件の中から理想のお部屋を選びたい

 

逆に損になる場合は下記の通りです。

 

とにかく初期費用は安くしたいし、物件選びについてはそれなりの物件数があればそれで良い。

 

取り扱える物件数で言えば、基本的に下記の図式が成り立ちます。

仲介手数料が高いお店  仲介手数料が低いお店

 

どちらも一長一短がありますので、ご自身の特性や状況に合わせてお選びいただいたら良いと思います。

尚、前述の国交省の告示として、借主から仲介手数料は基本的に賃料の半月分とされており、もし仲介業者が賃料の1ヶ月分を取得しようとすれば、「事前に承諾」を得ていなければなりません。

それが焦点となった裁判が先日ありました。

 

賃貸住宅を借りる際に家賃1カ月分の仲介手数料を支払った男性が「原則は半月分だ」として、仲介業の東急リバブル(東京)に差額分の返還を求めた訴訟で、東京高裁(大段亨裁判長)は14日、請求を認めた東京地裁判決を支持する判決を言い渡した。東急リバブルの敗訴が確定した。

国土交通省は告示で、仲介業者が受け取る報酬は家賃の1カ月分以内とし、借り主の承諾がない限りは半月分が上限としている。高裁は地裁判決と同様、「男性から事前に承諾を得ていなかった」と判断した。

判決によると、男性は平成25年1月、同社を介して賃貸契約を締結。家賃1カ月分に当たる仲介手数料約22万円を支払った。1審だった東京簡裁は請求を棄却したが、昨年8月の2審地裁判決で男性が逆転勝訴。東急リバブル側が高裁に上告していた。

同社は「今後適切な業務手順で行うように徹底する」とコメントした。

賃貸仲介手数料「上限は半月分」 東急リバブル敗訴確定
賃貸住宅を借りる際に家賃1カ月分の仲介手数料を支払った男性が「原則は半月分だ」として、仲介業の東急リバブル(東京)に差額分の返還を求めた訴訟で、東京高裁(大段亨…

 

仲介手数料として賃料の1ヶ月分請求したものの、その手続ぎに不備があった為、裁判所側が被告である東急リバブル社に対して「原則である賃料の半月分にしなさい」とされた判決です。

 

仲介手数料1ヶ月分の業者を利用する場合は、事前に承諾を求められることになりますが、契約するまでは請求されることは絶対にありませんので、そこはご安心ください。

 

まとめ

 

仲介手数料は基本的にどこの仲介業者でも発生しますが、どうしても費用を抑えたい場合は無料の業者を利用することも可能です。

いずれもメリットデメリットがありますので、やはり自身に合った業者選びが大切です。

 

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コメント

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