賃貸仲介の現場も変化してきたよね

不動産

3月中旬で賃貸の繁忙期も終盤に入っています。

お部屋探しのピークは過ぎ、引越業者の繁忙期のピークですね。


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さて最初は雑記をば。

中国武漢発、新型コロナウイルスの感染拡大から2年が経過してもその影響は衰えていません。

感染力や重症化とはあまり関係のないところ、政治及び行政の都合によって陽性者とその濃厚接触者の隔離により、人員確保が困難な状況です。

賃貸業界や引越業界も例外ではなく、予約を取っていても対応する人員が陽性者になれば休まざるを得なくなり、その分他から人員を補充する必要があります。

引越業者は稼ぎ時なのに臨時で人員の補充の必要から、人件費が高くつく派遣会社に頼るなどして凌いでいることと思います。

また、とある信用金庫では支店の人員のほぼ全てが自宅待機となり、支店長以外全て他店からの応援という珍妙な体制を取らざるを得ない状況になっているようです。

これは予言しておきます。間違いなく後世で笑われそうです‥‥。(モアぞうの予言はよく外れることで有名ですが)

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で、本題。

賃貸業界の今!

ってモアぞうも賃貸業界は長かったのですが、今は片手間のさらに片手間です。

しかし、賃貸業界は常にそばにありましたので、その変遷はリアルに体験しています。

2000年初頭と現在は大きく変わっています。ちょっと思いついたことを書き出してみます。

誇大広告

情報誌やチラシがほぼ姿を消したのは周知の通りですが、業界全体でもコンプライアンスを重視する傾向が出てきて、最近は誇大広告がほとんど無くなりました。

これは消費者にとっては意外かもしれません。

「この部屋空いてますか?」って聞いて「空いてますよ!」って言われたから来店したのに、「先ほど決まってしまいました‥‥」なんて言われます。

よく聞く話です。

でも繁忙期はよくあります。

お部屋探しの人が多い繁忙期や、繁忙期以外の土日祝日なんかは、物件の案内前に申込書を書いてもらって、家主なり管理会社なりに送って部屋止めをしてからようやく案内する、なんて常識です。

そりゃあすぐに物件も無くなりますよ。

ちょっと前までYahoo不動産やいい部屋ネットなど著名なサイトでも膨大な数の誇大広告に溢れていたのに、社会的な風潮のおかげで、業界の悪習が無くなってきつつあるのは良いことです。

いまだに誇大広告をしている業者は自然と淘汰されていくことでしょう。

仲介手数料

業界大手のエイブルが2001年に取扱契約全てを仲介手数料半月分にしました。

会社沿革|エイブル

良くも悪くも、エイブルは業界の魁として色々な取り組みをしてきましたが、この仲介手数料半月分は業界からもかな~り白い目で見られていました。

エイブルがこんなことを始めなければ仲介手数料1ヶ月分取れていたのに、客がエイブルを引き合いに出して交渉してくる件数が増えたってね。

エイブルも単に手数料を下げただけではありませんでした。

家主に対してインターネット掲載料などの名目で数万円取ることで帳尻を合わせます。

これはトータルでみると悪手だったかもしれません(私見)。

どうしてかというと、家主のリアルな声が以下の通り。

「エイブルで物件が決まったら余計な出費が増える」

「他の業者が決めたらそんなお金(インターネット掲載料)いらんのに」

まだまだ家主が優位な傾向のあった地域では、エイブルと取引したくない家主は結構いました。

ってことで、エイブルにとっては、お部屋探しのお客さんは増えたものの、結果的に扱える物件を減らしました。

ちょっと話が逸れましたが、実はこれが現在の仲介手数料合戦()の本質です。

現在、仲介手数料無料の業者は沢山出てきています。

「他社で見てきた物件を当社で!仲介手数料を無料にできます」みたいな広告を打ってます。

まるで家電量販店ですね。節操がない‥‥。

尚、下に小さく「※ご希望に沿えない物件もございますので予めご了承ください」って書いてます。

仲介手数料無料業者の最大の弱点は、かつてのエイブルと同じ。

セルフ経済制裁で自社で扱えない物件が多い点です。

例えば、大手ハウスメーカーや財閥系管理会社の新築もしくは築浅の賃貸物件、分譲賃貸物件などは、ほとんどAD(広告料)が出ません。

これら無料業者ではお断わりされる可能性が高いです。

モノはいいのに紹介できないって状態。これはイタイ。

とは言え、世の中のトレンドがデフレマインド、安かろうそこそこ良かろうみたいな感じなので、手数料無料は市場的にかなり追い風で、ある程度の物件をカバーできているのは事実ということもあり、それなりに収益はあがっているようです。

仲介手数料1ヶ月業者は苦戦を強いられていますが、物元の管理会社兼仲介会社はさすがに揺るぎません。特に地方。

付帯商品

仲介手数料無料時代を見越して、2000年代初頭から不動産業界では付帯商品の開発と販売に力を入れてきました。

不動産屋からすれば、仲介手数料を補填するほどの広告料を貰えれば問題ないのですが、エイブルのように手数料クレクレは取り扱い物件を減少させることに繋がりかねません。

そこで、火災保険や引越屋さんへの紹介に始まり、室内防虫消毒や防犯グッズ、24時間緊急駆け付けサービス、インターネット取次、鍵交換代など、最近ではマストとなりつつある保証会社も合わせるとすさまじい額になります。フルセットならだいたい10万円くらい。

その中から不動産屋へのキックバックは10%~60%。商品によって異なります。

これで仲介手数料無料を補填しようとしています。

全てが入居者に不必要ではない点が重要です。喜んで購入する方もいるからです。

そういった商品を厳選しています。

しかし、家主側からすると、不動産屋へのキックバックを目的とする付帯商品販売に見えてしまうでしょう。

家主さんや不動産投資家さんにおいては、管理や専任媒介を任せる前に、こういったことを確認するのは重要です。ゴリゴリ営業されてお部屋の契約が遠のいてしまっては死活問題です。

まとめ

ネットの発達により、いろいろな情報が様々な角度から検証され、消費者の交渉力は昔と比べ各段に向上しています。

例えば、家電製品は良い例で、価格コムのような比較サイトで調べればその商品の相場が分かりますし、お店の言いなりにはなりにくいでしょう。

また、生命保険しかり、投資商品しかり、学習塾や分譲マンションの評判にいたるまで、ネットで情報を得ることができます。業界の中身なんて図書館に行っても調べられなかった時代からすると驚愕です。

で、賃貸業界の現場。

上記の通り、”賢い”消費者が増えてしまったので、見積の提示をする際だけでなく、入念に物件設定をしていざ案内!ってなった時に、「SUUMOでこれ載ってたんですけど見れますか?」なんてADの低い優良物件をせがまれるなんてことも。

なかなか狙って高ADの物件を決めることもできなくなっています。

つまり、高ADだけでは部屋付けが厳しくなりつつあります(これが一番言いたかった)。

ネットが発達していない時代だと、お客さんに横槍を入れられる心配もなく物件設定をした通りに案内することができましたが、今はそうではありません。

ちなみに、東京のワンルームって今は史上空前(言い過ぎ?)のAD合戦みたいですね。

AD合戦は典型的な消耗戦なので、やっぱり物件自体の質の向上にも力を入れる必要があるんですね‥‥当然ですが。


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