買った価格と同じ価格で売ろうとする人

不動産

アイキャッチ画像のツイートは半分ネタツイートですが、今日はそんな話。

誰しも損はしたくない。当たり前ですが現実を見ない方もたまにいます。

とある方が2,000万円で買ったという戸建の査定をしたところ、400万円くらいにしかならなくて、それをその方に伝えたら怒り出してしまって話にならないこともありました。

築30年以上建ってるのにな‥‥どうも逆鱗ってやつに触れてしまったようです。

都心やその近郊はともかく、地方の戸建なんかでは、結構こういった事例ってあるんですよね。


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さてここからはフィクション(多分)です。

購入当時8,000万円だった築10年(当時)の一棟アパートを売却したいというご相談。

場所は政令指定都市近郊のそこそこ交通の便は良いところ。

ちょうどそんな話が舞い込んできたので、物件オーナーに話を聞くことに。

「8,000万円‥‥せめて7,000万円で売りたい」

耳を疑いました。

平成初期に購入した時の相場は異常な高値。

今の相場なんて比べ物になりません。

当時築10年だったので、現在は築40年以上の代物です。

「物件の状態を一度見せてもらいますね」

こう言って現地に向かうことに。査定と訪問はその後。

で、物件現地。

築40年は2回くらいは大規模修繕工事をしているものですが‥‥少なくとも10数年は何も施工されている様子がありません。

鉄部は錆びてボロボロ‥‥を通り越して朽ち果てています。

画像はイメージです

階段部分も鉄部なので、死亡事故を出した則武地所(現在は破産)の物件のように、階段が崩れ落ちかねないほどに痛んでいます。

稼働状況はというと、戸数20戸に対して8戸が空室。

それだけではありません。

なんとレインズはおろか、SUUMOやHOMES、その他大手ポータルサイトのどこにも募集は出ていません。

管理会社には任せておらず、自主管理でしたが地場の老舗不動産屋に募集だけお願いしているようで、ここがまた80前のお爺ちゃんが一人でやっているような業者さん。

さすがに抵当権は無く、借金は完済していましたが、今後大規模修繕を行うにあたってリフォームローンを組まねばならず、物件オーナーの年齢(80歳超)を考えるとちと厳しい。

相続人は子供で、しかも3人もいるんですが、物件を引き継ぐのは「ごめんこうむる」と、こんな状態です。

こちらの物件の購入時は平成初期

株価と地価の狂乱のバブル相場は人々を熱狂させ、そしてどん底に突き落としました。

そんな時代に物件を購入して、令和の今売ろうと思えばどうなるか‥‥。

これは誰でも分かりますよね。

だがしかし、今回の問題はそれよりも物件の状態にあります。

まず、大規模修繕は1度だけ、しかも20年以上前、そして手ぬるい。

延床200坪前後の3階建で、大規模修繕の費用は200万円程度と最低限でした。

これでは屋上防水工事や共用部の修繕など、不備があっても仕方ありません。

結局、現在外壁や共用部はボロボロ、少なくとも女性は敬遠します。

人口の半分以上の女性から嫌われる物件ってそれだけで大きな機会損失ですよね。

もう一つの問題点は空室の多さ。

こんな状態で引く手あまたになろうはずがありません。

しかも募集手法が良くない。お爺ちゃん1人不動産屋に任せて上手くいくほど最近の賃貸業界は甘くありません。※ネットが未発達の25~30年前はOKでした

これでは仲介業者の目に触れませんし、提案を受けることができません。

例えば、共用部の鉄部ぐらいはやり替えた方が良い、とか和室を洋室に変えた方が良いとか賃料はこれこれでADはこれぐらいが相場、などなど。

自主管理、ネットでの物件募集の露出が無いっていうこの状態って、誰も解決策を教えてくれない不幸な状況なんです。

ってことで、それらを踏まえて査定をしたところ‥‥なんと半額の4,000万円‥!

まあそんなもんです。

あ~正直に言ったら怒られるだろうな~どうしよっかな~って思いながら、でも7,000万円とかで募集したら長い間売れなくて、それこそ物件の価値がゴミみたいになるから辞めといた方が良いという結論に達し‥‥正直に4,000万円と伝えました。

ドラマ正直不動産の影響を受けていたことは言うまでもありません(嘘)。

上記の通り説明をすると、さすがに不機嫌にはなりましたw

ただ、長々と購入者を募る結果になると売れ残りの投資物件として価値が下がってしまうことや、早く処分しないと災害が起きたら大変だし、そうこうしている間に相続が発生したりすると(物件オーナーは80歳過ぎ)、誰も貰ってくれないなどのリスクを理解していただき、結局、4,500万円で募集、下限は4,000万円ってことで、やや届かなかったけど、ほぼこちらのご提案通り。

何が言いたいかと言うと、高く売りたいならちゃんとしましょうってことでございます(雑な説明)。

「なんでもいいっすよ」的な契約不適合責任免責(旧:瑕疵担保責任)で買ってくれる不動産業者向けの販売価格は安くなりがちですから、出来るだけ高値で売るならエンド(非業者のセミプロ未満の投資家)さん向け。

素人のエンドさんが安心して購入できる状態にする必要があります。

満室稼働は当たり前、大規模修繕は直近で終わらせておく、この他、境界の確定や不良入居者の排除などです。

あと、これは今更どうしようもない部分はありますが、建築当初の設計図書などが綺麗な状態で保存してあると尚安心です。

結局、エンドさんの多くは融資を使って購入するので、金融機関にあれこれ質問されてしまう前に全ての回答を用意しておいてあげるぐらいがちょうど良いです。

ってことで、こればっかりは付け焼刃ではできません。

大事なのは”日常”ですね。いっつも出てくるこのワードは最強です。

 

やや恒例になってきたおまけ

Twitter界隈で、中学生投資家のアカウントがあって、フォロワーが7万人もいたんだけど写真を盗用されたっていう本人が出てきてさあ大変!

中身はおっさんという説がありますが果たして‥‥。

あっぼくはツイッターに書いている通りおっさんですよ(誰も聞いてない)。

SNSでは性別や属性は偽り放題なので、「誰が言ってる」よりも「何を言ってる」が重要というのは前々から言われていました。

だから今回の疑惑の中学生の人みたいに、フォロワーが「中学生なのにその視点はすごい」とか言い出すと、実在が確認できない段階でちょっと違うんじゃないかなって違和感を覚える次第。

まあこの方が本当に中学生なのかそうでないのか‥‥ちょっとだけ気になりますね。

この方のように、本当に中学生で2億円の資産を築けるんなら夢がありますもんね!

以上です!


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