ワールドカップをリアルタイムで見ていないと何故か非国民扱いされるこの風潮はなんなのでしょうか。
そんな皆様は、例えば囲碁とか盆栽の国際的な大会（世界盆栽大会ってのがホントにあるみたい）があればリアルタイムで見るんでしょうか。
日本が何らかの競技やゲームの大会で勝つとそりゃ嬉しいですが、結果だけ分かれば良いってジャンルがほとんどなので、今はドイツに勝って鼻息の荒いサッカーファンの皆様に蔑まれる日々が続くと思うと憂鬱ですｗ
でも日本が勝つと嬉しいんですよ。ホントです。
で、ついでのニュースで恐縮ですが、11月22日は宅建試験の合格発表でしたね。
今年の合格点は36点でやや高めでした。
失踪者に関する問題など、過去にはない難易度が高い設問があったと騒がれましたが、毎年あるんですよ、こんなのは。
モアぞうが合格した年の宅建試験の合格点は確か33点か34点だったかと思いますが、正答率2％の問題とかありました。
何が言いたいかというと、宅建試験は簡単って言う人はいますが、レアケースで、難易度の高い試験であることは間違いありません。油断したら絶対落ちます。間違いなく大きな価値のある資格です。
来年受験される方、頑張ってください！
愚痴（愚痴なのか）やニュースはさておき‥‥
モアぞうは不動産業者なので、毎日不動産投資家さんとお話したり、物件情報を送ったり、買付をいただいて売主様と折衝したり、業者さんとお酒飲んだり、賃貸仲介したり、管理している物件の愉快な仲間たち（）に詰め寄られたりしています。
まあ何でもやっていますし、不動産に関わることならだいたい何でもできます。
そんなモアぞうが投資物件の目利きがあるかと言えばそれなりにあるでしょう。
まず地域特性、部屋付けの際の賃貸仲介目線、管理会社としての設備クレームやモラルクレームへの対処経験、再販になる場合の買い取り業者の価格目線、相続対策の価格目線、長・短期保有の価格目線そして各購入者層のボリュームゾーンなどなど、エンドである一般の投資家さん（消費者等）との間に情報格差があります。
不動産業者とエンド投資家さんとの間の情報格差は、近年急激に縮まってきているものの、肝心の「売主物件」もしくは「売主直（値付）の川上の物件情報」だけはエンド投資家が喉から手が出るほど欲しがっていてもなかなか回ってはきません。
買い側の仲介に強い会社は多いですが、こういった業者は今後厳しくなる反面、売り側メインの業者は相変わらず強いのはこれが理由。
尚、売り側の仲介に強い業者ってのは大手とは限りません。
査定サイトやポータルサイトへ多額の広告費をかけて売り物件を集めている業者なんかもありますし、DMを万単位で送りまくっていて売り物件に強い業者もあります。
ちなみに、中小の地場管理会社などは、値付けをたまに間違えるので、掘り出し物を扱っている可能性が高いです。
で、本題。
とりあえず”良い物件”を買いたいけど、目利きに自信がない場合どうしたら良いの？
不動産業者は毎日物件情報に触れているので、自然と相場観が養われます。
つまり彼らと同じことをすれば良いのです（身も蓋もねぇｗ）。
冗談はさておき、ホントにどうすりゃ目利きができるようになるんでしょうね？
よし、ちょっと殴り書きしてみるぞ～ってことでつらつらと３つ挙げてみます。
まず第１に適正な賃料。
収益物件のキモは賃料なので、築年数、満室想定賃料と間取を見て適正かどうかを判断できればOKです。
SUUMOとかHOMESなどのポータルサイトに掲載されている物件を「自分が借りるなら許容できる物件かどうか？」が最低ラインです。
「他人にお勧めできる物件かどうか？」の視点で、合格ラインなら最高です。
当然ながら、物件を見比べる必要があります。
ネットで似たような築年数、似たような場所（駅が変わっても条件が似ている町はある）、似たような間取の物件を見ます。
これぐらいの手間を惜しむなら、ダメ物件を掴まされても文句は言えません（そこのスルガスキームの投資家さん、聞いていますか？小声）。
また、契約開始日を確認して、あまりにも古い入居者の場合は賃料が適正でない可能性があります。
第２に融資が組める物件かどうか。
自身の属性と物件の積算価格・収益性です。
医師や士業、エリートサラリーマン、中小企業経営者、普通のサラリーマン、その他自営業など色々ありますが、婚活に当てはめると、ご自身の市場価値ってだいたいご存じかと思います。
最高ランク：医師、士業（弁護士、公認会計士、司法書士など）、敏腕経営者、地主、預貯金・金融資産が億を超える富裕層など
普通のサラリーマンは最低でも年収500万円がスタートラインです。
オリックス銀行なら金利2.3%くらいで貸してくれる可能性があります。
また、積算価格（原価法）を重視する金融機関もあれば、収益性を重視する金融機関もあります。
地方の物件はどちらかと言えば積算価格が高く、都市部の物件ほど低い傾向があります。
地方の物件なら積算価格を重視する金融機関が良いかもしれません。具体的な金融機関名は気が向けばまた記事にしますが、楽待のメルマガとかでたまに記事になっているので、会員登録してみてはいかがでしょうか。
まとめると、自身の属性の把握（これはすぐにできる）、積算価格を知る為に路線価から公示価格ベースの土地値くらいは出せるようにしましょう。
もしくは不動産業者に公課証明をもらえば良いです。一番手っ取り早い。
そして第３は管理状況です。
こればっかりは現地を見なくてはなりません。
第１と第２のハードルをクリアすれば、現地を見ることを推奨します。
注意点として、不動産業者同行ではなく単独で共用部に立ち入る場合は不法侵入にならないように、不動産業者にあらかじめ伝えておきましょう。外から見る分には問題ありません。
女性を連れていくと良いです。投資家自身が女性ならそれで良いですし、男性なら彼女や奥さんで良いです。
「この物件に住めって言われたら住みたい？」と投げかけます。
共用部が汚いと、汚い人（失礼！）が好む物件になっていきます。
「割れ窓理論」という現象になっていないかを見ます。
割れ窓理論とは、窓ガラスが割れた建物があると、そこを起点にどんどん壊されたりゴミを捨てられたりして汚くなっていく現象のことです。
時間が許すなら（ってか、時間を作って）、小一時間様子を見て、入居者が出てくるのを待ちます。
２～３世帯で良いですが、歩きタバコしているとか、ペット飼育不可なのにペットを飼っているとか、独り言をぶつぶつ言っている人とか、愉快な方々が見受けられた場合は注意が必要です。
管理コストが高くつく可能性がありますので‥‥。
ってことでまとめ。
いずれも、数をこなせば必ず目利きが養われていきます。
これはどんなお仕事でも同じですね。数をこなしたくない方は天才肌の先輩大家さんにでも聞いてください（投げやり）ｗ
次はコスタリカ戦か～勝てるかな？
コメント
はじめまして！
人気ブログランキングからきた佐藤です！こちらの記事を読んでとても素人の自分でもわかりやすいと感じました！
これから不動産投資についてモアぞうさんのブログから色々学びたいと思います！
佐藤さんはじめまして！
コメントありがとうございます！励みになります😀