再建築不可物件は買うべき?

不動産

33年の前の今日、1989年6月4日いわゆる六四天安門事件があった日ですが、この「天安門事件」という文字を書いていると中国からのアクセスが遮断されるというのはよく知られていますw

すでに不動産バブルがはじけた中国の不動産市場ですが、共産党独裁体制もそろそろ限界じゃないか?って説がまたチラホラ‥‥これについてはまた別の機会に‥‥。


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さて、不動産投資のポータルサイトなんかで物件を探していると、駅から近いのにすごい高利回りの物件があったらついつい見てしまいますよね。

そういうのってたいがい再建築不可物件か借地なんですが、今日は再建築不可物件について思うところを少し‥‥(ホントに少し)。

物件オーナーから物件の査定依頼が来るんですけど、たまにありますね、再建築不可物件。

査定の依頼者が再建築不可と知って購入している不動産投資家の場合は話が早いですが、元々地主で不動産のことをよくご存じでない方の依頼だと、再建築不可について市場価値がほとんど無いことを懇々と説明しなければなりませぬ。

不動産の価値は道路付けと言われるぐらい、接道と接面は大切です。

建物を新築する際には、幅員4m以上の道路(公道でも私道でも可)に2m以上接面している必要があります。

再建築不可物件はこれを満たしていないということになります。

先日、神奈川県藤沢市の市道の道路範囲を誤っていて、そのデータに基づいて指定道路調書を作成しました。

その後建築された住宅は指定道路調書の道路幅員を基にしていた為、当然ながら当時建築が可能だったのですが、藤沢市がその後道路範囲の誤りを発見し、この住宅が建築基準法違反となり取り壊されることになりました。

道路の幅員はそれほど重要なものです。それに関連して接面も重要です。

ちなみに、今回は藤沢市のミスだったので、建築会社や住宅の所有者に過失はなく、解体費用や再建築費用は市が負担しました。

初心者の方向けに、下の図で説明します。例外もありますが、理解しやすいように原則で説明します。

仮に全ての土地の面積(地積)が同じで上物も全く同じと仮定します。

この条件下で最も価値が高いのは物件Aとなります。

次に物件B、最後が物件Cです。

物件A:幅員4m以上の公道に面し、間口が最も広く、地積によっては分割もしやすく活用しやすい形です。いわゆる地型が良い。日当たりや眺望が阻害されにくい点も重要です。もちろん再建築は可能です。
物件B:同じく幅員4m以上の公道に面していて、間口は物件Aより狭くその分奥行がありますが、一般的に「ウナギの寝床」と呼ばれる形状で敬遠されがちです。再建築は可能ですが、物件Aのように分割しにくい、のと、上物が住居の場合は日当たりや眺望が悪くなりやすい上に、店舗などの場合は間口が狭い為目立ちにくくなります。
物件C:いわゆる再建築不可物件です。接道部分は4m以上の公道に面しているものの、接面が2m未満の為、再建築が不可能となります。このため、物件AやBと比べ、価値が著しく下がることになります。

おさらいここまで。

物件Cのような物件は古い住宅街には沢山あって、近現代において戦災や震災を免れた地域に多いですね。

神戸や阪神間では、かつてごちゃごちゃ街並みの地域もありましたが、1995年(平成7年)の阪神淡路大震災以後、区画整理によって一新されて再建築不可の物件が少なくなりました。

おそらく東北などでも東日本大震災の後の区画整理で、似たようなことになっているかもしれませんね。

で、本題。

再建築不可物件の”相場”は特殊な事情がある場合を除いて、比較的都心に近い地域であっても最低でも利回り15%でしょう。

場所によっては30%とか40%にしても売れません。

建物をメンテナンスし続けて、10年20年以上の長い期間において自身で住んでみたり、人に貸したりして、ついに建物が朽ち果てた時でも建て替えができないというデメリットを考慮すると、これが得か損かですよね。

個人的には、下記の条件を満たさないことには再建築不可物件を買うべきではないと思います。

①充分な資力があり、道楽的に購入できる

②再建築ができる何らかの手段を知っている

③隣地も購入できる程度の余力がある

①は資産家です。お好きにどうぞ。

②はプロの業者や投資家でないとこの域に達するのは不可能です。

重要なのは③。①と似たような書き方ですが、資産家という訳ではなく、あくまで隣地も購入できる程度の資金を準備できる余力があるっていう程度です。

もう1度この図を出してみます。

物件Cは現状では再建築不可ですが、物件Aを買うことができれば?

物件Aと合わせて、ほぼ正方形の素晴らしい地型となり、資産価値は”爆増”します。

ところが、利回りが良いって理由だけで最初に格安で物件Cを買ってみたところで、もし当面物件Aを購入するほどの資金が無ければ、いざ物件Aを買ってくれないか?なんて提案されても購入できません。

そうなると物件Aの所有者は他の人に譲ることにするかもしれません。

これでは物件Aを買うことはほぼ不可能になります。

何が言いたいかと言うと、再建築不可物件の購入は、接面している隣地購入ができてこそ価値があります。

また、購入する場合でも常に余剰資金を残しておかないとそのチャンスが生かせないので、余剰資金が無いならこれまた購入すべきではないってことでございます。

さて上図における物件Aですが、売却する可能性があるかどうかは少々知見が必要ですが、誰でも何となくは分かります。一例をば。

まず法務局で物件Aの登記簿を取得して所有者を調べます。

取得が30年40年前で、ずっと所有者が同じの場合は相続などのタイミングで手放す可能性があります。

取得したのはずいぶん前なのに抵当権(根抵当権)がまだ残っていたり、差押になった履歴があれば資金に困っているかも?

また、物件の所有者から測量の立会いをお願いされた場合は何らかの事情で処分を検討している可能性大です。この時に購入を持ち掛けてみれば思いのほか良い条件で購入できることもあります。

あとは逆説的ですが、物件Aの所有者から逆に物件Cを購入したいという申し出があれば、本来再建築不可のディスカウントされた相場ではなく、物件Cは再建築可能の物件Aの価値をさらに増大させる素晴らしい物件の為、購入した当時の価格と比べれば驚くほど高値で購入してくれるかもしれません。

これはこれで投資効果としては上出来です。まあこれは狙ってできることではないので(プロ中のプロを除く)、あくまで参考程度。

再建築不可物件の情報が来た時に、すぐに決断しなければ他に取られてしまうこともあるので、どう動くべきかぐらいは分かっておいた方がベターでございまする。

ってことでその一助になれば幸甚に存じまする。

蛇足

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近いうちに乗り換えるかランキング参加自体をやめるかもしれません。

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