中国の商慣習の弊害

不動産

一昨日NHKで、山P主演のドラマ版正直不動産第2回が放送されました。事情によりリアルタイムで見られず、録画してるので本日‥‥ちゃんと視聴しようと思います!

1回目はなかなか良かった!またレポート出しますw


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さて本題。

硬直するウクライナ情勢。猫も杓子も今後ロシアがヤバい、ロシアがヤバいなんですが、ちょっと中国にも目を向けてみませんか。

昨年9月に明らかになった恒大集団の経営危機ですが、まだ何とか耐えているようです。

負債総額は33兆円程度で、しかもほとんどが元建て債務の為、世界的な影響は少ないと見られていますが、中国の不動産売買取引における商慣習が日本と違うので、ちょっと踏み込んでみましょう。

日本の不動産売買取引決済(ローン実行)と引渡しは同時
中国の不動産売買取引:契約時に決済(ローン実行)※例え未完成であっても。引渡しは後日。

面白いですね。まるで中国の売買取引は日本で言うところの賃貸の契約のようです。

ここでポイントとなるのが、以下2点です。

まず1点が中国のデベロッパーは、建物が完成する前に決済が実行されることにより、資金が早期に回収されて次の開発に移りやすい。つまり早期の事業規模拡大が容易。

2点目が、何らかの事情で引き渡しができなかった場合でも購入代金が返金されない可能性有り。

※日本式の商慣習ですと、決済と引き渡しが同時なので、せいぜい手付金や中間金のみのリスクですが、そもそも高額の手付金や中間金の場合は預かり金の保全処置が取られていますし、販売や仲介をする不動産業者が一応供託しているお金もあります。こちらは微々たるものですが。

さて、中国は都市部を中心に不動産価格が高騰し、開発計画の段階で物件を購入しても転売益が得られる為、皆がこぞって不動産を購入してきました。

しかし昨今はデベロッパーの資金繰りが悪化して、開発途中のまま放置された建物や、ほとんど誰も住まない鬼城と呼ばれるゴーストタウンが多数誕生しています。

2021年1月に、中国当局は3つのレッドラインを設定しました。

①資産負債比率 70%以下
②自己資本に対する純負債比率100%
③短期負債を上回る現金保有

国内の不動産価格が高騰しすぎている為、一般の国民が不動産を購入できるレベルに落としたいというのが狙いです。習近平が掲げる「共同富裕」の一環。

同年10月28日には中国の中央銀行である中国人民銀行北京支店が、上記レッドラインを再通達するなど、躍起になっていました。

ここまでは承知の通り。

で、こちらはあまり報道されていないんですが、同年11月には主要都市を抱える地方政府が引渡し前の売上計上について監視を強化しました。

日本でも預かり金の保全処置を行う場合がありますが、顧客から受け取った引渡し前の「売上」は本来は預かり金として置いておかないと、万が一破綻した場合に顧客に戻ってこない可能性があります。

中国の地方政府はここの監視を強化することで、デベロッパーの行き過ぎた開発行為を抑制し、バブルを抑えようとしている訳です。

地方政府の中には、売れなくなった不動産をデベロッパーが値引きする際に、値引き率の制限を設けているところもあります。例えば15%以下にしなさい、とか。

そのような事態に直面したデベロッパーは、誰も買わない不動産を保有し続けるしかなく、金融機関への返済が押し寄せてきて経営が危機に瀕しています。

加えて、上記以外にも”地方政府が処方する薬”の副作用があります。

中国の”土地”は公有の為、国民が所有できないのはご存知だと思いますが、地方政府は公有の土地を利用権として販売することで収入を得ています。

地方政府の収入のうち、土地利用権販売の収入は少なく見積もっても30%。多いところでは50%に達するところもあるようです。

つまり不動産の開発が止まれば地方政府もタダじゃすまない。

加えて、デベロッパーに融資している金融機関もタダじゃすまない。

それでも【共同富裕】は党の方針だから、従わざるを得ない。これは困った!

阿鼻叫喚が話題の上海のロックダウンに象徴されるように、どうも中国国内で舵取りがうまくいっていないように思えます。

日本から見ても大げさと思えるロックダウンですが、何か他に理由があるんじゃないかって勘繰りたくなるほどです。

それはさておき‥‥中国経済が停滞したら困るのは実はロシアだったりします。

卵が先かニワトリが先かですが、ロシアの石油や天然ガスを買ってくれる国、沢山ありました。

‥‥が、今回のウクライナ侵攻に対する各国の制裁によって、かなり限定されてきます。

その中で中国はロシアへの制裁に参加しない為、ロシア産の資源を大量に買ってくれる優良顧客な訳ですが、肝心の中国経済が失速すると、必ず中国による資源の輸入も減ります。

ロシア経済は資源輸出によって成り立っているので、中国の失速がロシアの失速(むしろ破綻)に繋がります。

ってことで、ほっといてもロシア経済がヤバいのは明らかなんですが、これに加えて中国の経済失速となると目も当てられない事態になりそうです。

中国の富裕層はコロナ禍で日本の不動産購入を控えざるを得ない状況でしたが、最近はまた活動を再開していて、モアぞうの周りでも融資の付かない物件を現金でサクサク購入してくれるので助かっています。※人気がない地域はやっぱり買われませんが、、

さて拙ブログは不動産解説ブログですので、無理やり不動産でまとめますw

不動産投資における出口として売却がありますが、中国人投資家に対して売却という選択肢が再登場したので、多少建物に難があって融資が付きにくい物件でも、中国人投資家が好みそうな立地の不動産価格は上がっていくでしょうね。

分かりやすい例を挙げると、観光地に近い。

例えば富士山が見える、大阪城が見える(近い)などもアピールポイントです。

世界の情勢が変化する兆しがめちゃくちゃ出てきているので、チャンス到来と見るべきかもしれません。

今回参考にした本はこちらです↓ とってもわかりやすかったです。

 


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