【不動産投資ラボ】一棟マンション・アパートの失敗事例あれこれ

不動産投資

世の中に不動産投資家の方がずいぶん増えましたね。

20年ほど前はサラリーマンではそもそもローンがほとんど組めなかったこともあり、多くは古い戸建などを融資を組まず現金で安く仕入れて、内装を施したうえで賃貸して収益を得ることが主流でした。


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オリックス銀行によるサラリーマンなどの個人に向けたアパートローン商品が世に出てきたのはこの頃です。

現在でも個人向けアパートローンを扱う金融機関の中では、使い勝手が非常によく、金利は2%を超えるものの耐用年数にも余裕があり、多くの不動産投資家に活用されています。

法人や地主さん家系以外で収益不動産が所有可能となり、はや10数年が経過しましたが、ここにきて勝ち組と負け組が明白に分かれてきています。

本ブログ管理人であるモアぞうが目撃してきた物件を一挙公開!

手を出してはいけないあんな物件、こんな物件のヒントが沢山隠れてますヨ!

自宅に近いという理由で購入した旧耐震の物件

融資姿勢が緩かった時期に購入。

自宅から通いやすい為、自主管理。外壁や共用部など劣化が発生してくるもDIYや簡易な補修で済ませる。

そして高齢になるにつれて辛くなり、ついに売りに出す。

残債から逆算して手出しが出ないように価格設定するも、旧耐震物件の為金融機関からの融資が見込めず。

利回りを相当高くしないと見向きもされない状態。

多少手入れをしたところで、売却価格は上げられぬ不条理。

大学の近くの学生マンション

比較的規模の大きい大学の近くでの学生マンション。設備や間取など競争力のある物件ではないものの、引越シーズンには勢いで満室にできる状態だった。

コロナ禍により、大学の授業の多くが理系などの一部を除いてリモート授業となり、退去が相次ぐ。

引越シーズンでも部屋が決まらず、大胆な値下げを敢行するもライバル物件も似たような状況で空室は埋まらず赤字を垂れ流す状態に。

売りに出すものの、この状況下で手が出すような購入希望者は現れず。

ゴミ置き場が無く近隣からクレーム続出のワンルームマンション

物理的にゴミ置き場を設置することができない為、指定された市道の路上にゴミを出す状態。

家賃が安く入居者属性も良くないことから、指定された曜日に出すゴミ以外にも捨てる入居者がいたり、カラスに荒らされるなどして不衛生な状態が続く。

運の悪いことに近隣に綺麗好きの住民がおり、逐一クレームを入れてくる為、頭を悩ますも解決策がなく途方にくれる日々。

入居者も入居者で、近隣住民とやり合ってしまって肩身の狭い思いをする他の入居者。

地域から受け入れられない物件というとても残念な立ち位置になってしまいました。

当然買い手は足元を見て安く買おうとしてきます。

いまだに売れていません。

ノールックで購入した昭和末期のマンション

こちらもサラリーマン投資家全盛期の2015~2016年頃に購入。

関西の物件を関東のサラリーマン投資家が購入。現地を見ずに(つまりノールックで)購入を決めてしまった。

物件状況確認書に一部記載はあったものの、共用部は汚れているだけでなく網ガラスなどが熱割れでバキバキ、長尺シートは剥がれ、外壁の塗装はフクレや爆裂が発生しており、早急に補修の必要性が出ていた。

静岡県の旧国名を冠したカタカナの銀行での借り入れだった為、ただでさえ高い金利に苦しみながらもなんとか返済を続ける。

ほどなくして、案の定漏水が発生し、部分補修で何とか凌ぐものの、次から次へと起きる不具合の山にウンザリし、ついに売却することに。

そうは問屋が卸さないス〇ガスキーム物件。金融機関の融資は思ったよりも見込めず、売り出し価格の6割出れば良い方。結局購入する者は現れず、現在も若干の赤字で運営を続ける。

もちろん大規模修繕をする資金など無い。

建築計画概要書が現況と違いすぎてどこも貸してくれない

相続して遠方の物件を売却したことで多額の現金を持っていたオーナー。

戸数が10戸に満たない比較的安価な収益物件を現金で購入。

ところが、思ったように入居が決まらず、自身の体調も芳しくなくなり、手放すことに。

さてこちらの物件、検査済証が無いばかりか建築計画概要書に書かれていた戸数は3戸。

実際は8戸なので、どんな計画変更でこうなったのかは誰にも分からない状態。

審査の緩い信用組合や信用金庫に打診をするも、建ぺい率オーバー並みにタチが悪く全く融資が出来ないとの回答。もはや自身と同じように現金購入してくれる人を待つか、酔狂な大金持ちがプロパー融資で買ってくれるか‥‥。

いずれにしても可能性が非常に低い状態でやむを得ず運営を続ける。

店舗の賃料比率が高すぎて‥‥

1階に店舗、2階3階が住居といういわゆる下駄履の物件。

駅から比較的近く、交通量や歩行者の数も多い一等地とは言わないまでも、準一等地と言えそうな立地。

これだけ見ると良い買い物をしたね!って言いそうなところだったけど、なんせ店舗の賃料が高い。

1階の賃料だけで2階3階の住居の賃料と同じくらいになっちゃうほど。つまり店舗部分の賃料比率は50%超!

これでは店舗が万が一にも退去すると、融資で購入していた場合はローンの支払いができないことは明白。

そもそも何故買えた?何故融資が組めた?

世の中不可思議なことがあるもので、何故かこういうこともあるもんです。特にあの時代は。

当然、売りに出しても金融機関は怖くて手が出ません。よって、普通には売れません。かなりのディスカウントが必要な状態‥‥。残債はたんまり残っています。

まとめ

いかがでしたでしょうか?

売れない物件はほぼ共通しています。

金融機関の融資が見込めない点です。逆に言えば金融機関が融資を見込めるのならば売れるということですね。

全てをご紹介するのは無理なので、分かりやすい事例を集めてみました。

旧耐震、空室が多い、近隣トラブル、残債の価値も無い、遵法性の無さ、いびつな収益構造など。

上記全てがダメだと言っている訳ではありません。

それなりの価格になっているのであれば、当然ながら問題はありません。

融資が付かなくても他の人が購入したいと思えるような価格になっているかってことですね。

そのあたりが本質的な意味で目利きになってきます。

とは言え、5年前6年前に今のシブチンな金融機関の対応を予想するのは困難ですもんね‥‥。

結局のところ、長期保有しても問題ない物件ってのが鉄板と言うか、本来あるべき不動産経営じゃないかなって思ったりします。

古くなれば建て替えればいい、そう!地主のように‥‥!

今日はこの辺で‥‥!

良い1日を!


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