まだまだ夏が終わらない8月の下旬にさしかかり、ミンミンと鳴くセミの声は薄れ、ジージーと鳴くセミが増えてきた気がします。
そんな残暑にピッタリなのはズバリ！怪談です。
不動産関係ねぇ～って思ったあなた！
拙ブログはどんな話題でも最後は何が何でも不動産と絡めるブログとして定評があります（誰が言ったんだ？）ので、最後までお読みやがれください。
モアぞうは20年以上前に不動産業界に足を踏み入れたのですが、何にも知らない若造の時に怖かった経験がいくつかあります。
例えば、入社早々の夏の暑い日の夕暮れどきに、1人で築50年くらいの古い戸建の物件の現地確認（いわゆる物確）を行ったときのことです。
先輩にかつてその戸建で人が亡くなった（原因などは不明）と聞かされていて、今では気になりませんが当時はすっごく嫌でした。
なんせ新人には物確件数ノルマがあり、確か300件以上物件を見ないと営業をさせてもらえないって感じでした。だから早く件数をこなしたかったんです。
さてこの戸建。ブレーカーは上がるのですが、ほとんど照明器具が付いていなかったので薄暗い感じで、それだけでも薄気味悪くて嫌な感じがしました。
古い戸建を物確したことがある人ならご存知かと思いますが、昼でも結構暗くてギシギシ音は鳴るし、2階に上がる階段とかあんまり上がりたくないんですよね。それだけ気味が悪い。
よく格安戸建で数十万円で売りに出ているレベルのやつです。
夏の暑い日だったのであまりにも室内が暑く、汗が止まりません。
洗面台があったので蛇口をひねると‥‥出た！
何が？
赤い水！
血！血！血が混じった水が出た～！
急激に血の気が引いて、ダッシュで戸建を後にします（戸締りもできなかったので後でちゃんと閉めに行きました）。
なんせ以前人が死んでいると聞いているので、気味が悪いので考えるよりも先に逃げていました
若かった‥‥。
もちろん血などではなく、ただ配管の鉄部が錆びたのが混じっただけのいわゆる赤水ってやつです。
長期間空室の物件なんかではたまにある現象です。
適当な画像が無かったので↑イメージはこんな感じ
先輩に聞いて胸をなでおろしたのは良い思い出です。
いや、赤水とか知らんかったらホントに焦るんですよ（必死に言い訳）。
今日はこれで終わり？
この程度の話ではそうもいきませんねｗ
不動産投資に話を戻します。
都市銀行などの固い金融機関では容積率オーバーの物件は扱ってくれません。
扱ってくれるのは地銀の一部と信用金庫や信用組合となりますが、若干金利が高い。
それでも、容積率オーバーを扱ってくれるだけまだマシです。
建ぺい率オーバーとなるとそうもいきません。ほとんど全滅です。
もちろん、多くが公簿取引（登記簿に記載されている面積での取引）ですから、いちいち測量や境界確定を行って実測取引をしない限りは建ぺい率オーバーは確定できませんので、そこが付け入る隙です。
また、巷には明らかに測量などするまでもなく明らかに建ぺい率オーバーの物件があり、これに関しては個人投資家では融資を組むことは不可能でしょう。
容積率オーバーは比較的寛容なのに、建ぺい率オーバーは何故こんなに厳しいのでしょうか？
一説によれば、とある裁判の判決において、建ぺい率オーバーの物件を融資した金融機関に金融庁から指導が入ったから、その後多くの金融機関は横並びで建ぺい率オーバー物件を扱わなくなったというものです。
この説は複数の業者さんから聞いたのですが、肝心のその判決はどう探しても見つかりません。
膨大な裁判記録があるので、探し方が悪いからでしょうが、もしご存知の方がいればお教えいただきたいものです。
で、何？って話。
上記の建ぺい率オーバーの融資不可能の根拠説が真実であるかそうでないかに関わらず、金融機関は法令違反はもちろん、金融庁に指導されるような融資には慎重で（当たり前ですが）、さらにそれが横並びになりがちです。
かつてのスルガ銀行のように、独自の路線を行くのは稀でしょう。
現在法令違反の可能性が高い者に多くの融資を出している金融機関があります。
その金融機関は、あえて名前は伏せます。日本国内に大半の金融機関ですから‥‥。
何それ？
実は以前に記事にしました。
よくブログやSNSなどで「物件の購入と売却を繰り返して賃料収入〇〇万円を達成」みたいな文言をよく見ますが、これ、実は反復継続的な不動産売買ってことで本来は宅建業の免許がいる事業とみなされる可能性が高いです。
反復継続的とは定義があいまいですが、簡単に言えば、何度か売買していると危ないってやつです。
で、罰則は？あります。重いのが。
無免許営業を行った当事者（一般人）は、法律違反になりますので警察事件となります。個人に対しては宅建業法第79条により３年以下の懲役、若しくは300万円以下の罰金。又はその併科。法人に対して宅建業法第84条により１億円以下の罰金刑が定められています。無免許営業行為を宅建業者が媒介業者として手助けした場合、当該宅建業者は無免許営業の幇助という扱いになります。行政処分の他、幇助罪で処罰される可能性があります。
京都府宅建協会 https://www.kyoto-takken.or.jp/faq/faq05/faq05c/cat01/post10/
違反と認定されると懲役刑になる可能性もある警察事件です。
よくよく見ると、「無免許営業行為を宅建業者が媒介業者として手助けした場合、無免許英魚の幇助扱い」って我々不動産業者も決して他人事ではありませぬｗ ぎょえー
皆さん法令を遵守しましょうｗ
たかが反復継続的な不動産売買で宅建業法違反、そして刑事罰って？
いやいや、それが本当なんですよね。怖い怖い。
今回の記事は実はそれを言いたいんじゃなくて、金融機関の融資の話です。
今のところ金融機関は反復継続的な不動産取引を行う宅建業の免許のない個人や法人を相手に融資を実行しています。
もし、どこぞの不動産投資家が消費者にあたる入居者などに迷惑をかけ、その方が国交省や都道府県庁、消費者庁などに訴えて問題となった場合、金融機関は融資に及び腰になる可能性大です。なんせ横並びの業界ですから‥‥。
そうなるともはや融資を使って不動産を購入することができなくなり、見せしめで逮捕されちゃう不動産投資家なんてのも出てくるかもしれません。これが本当に怖い。まさに怪談です。
‥‥ってことで涼しくなりましたでしょうか😨
該当する人には重々注意していただきたい気持ちでやや大げさに書いてみましたが、そういった未来が起こらない保証はありません。だって現行でも法令違反で警察事件に該当するんだから‥‥。
こんなお寒い話をしなくて良いように早く涼しくなってほしいですね（違
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