金利を交渉する際に注意したいこと

不動産投資

かつてサラリーマンにもフルローンで融資が出た時代(2014年頃~2017年頃)、スルガ銀行や西武信用金庫、オリックス銀行をはじめいくつかの金融機関にて、いまでは考えられないほどの緩い融資基準だったおかげで沢山のサラリーマン大家さんが生み出されることとなりました。

金利で言えば、例えばスルガ銀行なら4.5%(ちなみに高い高いと言われているオリックス銀行でも金利は2.3%~)と非常に高かったのですが、とにかく融資が組めるありがたみからバンバン融資が組まれて収益物件が売れていきましたね。


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さてスルガ銀行の金利は最大で4.5%と思われますが、毎月利益を出そうと思うと当然ながらそれなりの利回りが必要となります。

投資初心者の方の為に、簡単に説明します。

利回り-金利=イールドギャップ

ここで言う利回りは満室想定の賃料収入÷購入価格とします。

つまり、一般的な意味での表面利回りといいます。

これに固定の運営経費(管理費、共用部光熱費、固都税、保守点検費など)を引いたものが実質利回りと呼ばれます。

最終的には実質利回り-金利で考慮することになりますが、物件概要書とレントロールを見れば運営経費はそのうちにだいたい分かるようになるので、上記の通り表面利回り-金利でパッと計算することになります。

今回はイールドギャップとかなんとかの話は本題ではないので割愛しますが、要するにスルガ銀行など高金利の金融機関ではよっぽど利回りが高くないと利益は出ませんぜって話。

さてスルガさんで借りてアパート経営をしているサラリーマン投資家には私モアぞうも、実は沢山会ってきました。

大手電機メーカー社員の方、国内線パイロットの方、中堅会社の部長クラスの方、消防士や警察官の方など多岐にわたりますが、実は年収400~500万円でも融資が出てしまった”不運”な人もいて、運営には苦労しています。

これを気の毒に思ったモアぞうは一計を案じ、弁護士と連携して調停に持ち込み、金利を下げてもらったり(1%台前半とか)、実質的な元本一部カット(数百万円~一千数百万円)にも成功しています(もちろん手柄の9割9分9厘は弁護士先生でございます)。

まあ2年とか3年とかかかりましたけどね、、

スルガ借入で金利を下げるのはそんなに難しくありません(言っていいのかコレ?まあいいや)。

とは言えスルガもスルガで営利企業でございます。

一筋縄ではいきません(どっちやねん)。

満室にする、もしくは満室になる方向に動いているなど、有利な条件を提示する必要がありますが、実は生活が本当に困窮しているなどの事情があれば意外とすんなりと交渉がうまくいくケースがあります。

だって、万が一でも自己破産されちゃったら、担保割れ確実な不動産が競売に出されて、二束三文にしかなりませんからね(言い過ぎか)。

ってことで、困窮していればしているほど有利で、客付け力のある管理会社とタッグを組んで、何とか満室までの道筋を立てられれば運営は驚くほど改善します。

その間になんとか返済を続け残債を減らし、ようやく市場価格まで売り出し価格を下げることができるようになれば、ツライツライ賃貸経営ともおさらばできるって図式です。

もちろん、利益がそれなりに出続けているならそのまま運営するのもありかもしれません。

まとめると、現在でも運営できている条件は、客付けが比較的容易で、満室稼働が可能な物件ってことになります。満室にすると金利を下げる交渉をしやすいですから。

しかし、客付のしにくい物件を購入してしまった方は大変です。

場所が辺鄙なところで、賃料を下げてもなかなか決まらないとか、1室の面積が狭く、16㎡とかでベランダ洗濯機置き場もしくはコインランドリーのワンルームとか最悪です。

そういった物件は、例えば賃料を下げつくして2万円台とかになりますし、元の仕様が悪すぎるのでもはや多少手を入れて改装したところで賃料の上昇はしれていますし、そもそも客層がそれほどよろしくない(異論反論は認めます)ので、運営も大変です。

やれゴミ置き場に粗大ゴミを捨てているだとか、深夜にどんちゃん騒ぎしたりとか、共用部でタバコ吸ったりとか、壁に穴をあけたりだとか、トラブルのデパートになります。

低家賃の物件のトラブル事例はまた別でまとめていますが、また別でまとめようと思います。結構面白いですよ。

ってことで、こういった物件を満室にしようとするとちょっと工夫が必要です。

非常に痛みを伴いリスクもありますが、極端な話周辺のAD相場プラス2ヶ月とか3ヶ月にしたり、フリーレントや保険保証会社家主持ちのほか、必殺袖の下作戦()とか駆使してとりあえず満室にします。

何とかなるもんですよ、なりふり構わなければね。

で、満室になったところで銀行と交渉です。

ざっくり趣旨はこうです。

「御行とは末永く付き合っていきたい。でも正直なところ現在の金利だと厳しい。満室にもなったし、実は他行から〇〇%で借り換えの話をいただいている。でも重ねて言うが、当初からお世話になっている御行との取引を継続したいと考えている。折り入ってお願いしたい。どうにか交渉の余地はないだろうか、、」

取引を継続したい意向を伝えつつ、苦しい現状を正直にぶちまけ、他行の引き合いを出し(これはちょっとやらしい言い方ですが)、そして交渉の余地がないかを打診します。

税理士なんかはこのように交渉することをお勧めしていますね。

そんな訳で‥‥不動産投資に欠かせない話題の1つ金利、そして金利交渉についてでしたが、相手がスルガ銀行の場合は他行よりもちょっと言いやすいと思います。

元々金利は高いし、不祥事があったので当然ですね。

「このケースも悪いことしたんじゃないですかぁ~!?」とか言って攻める(責める?)感じです。気の毒に(他人事)。

とは言え、スマートデイズのシェアハウス不正融資問題については、スルガ銀行だけを悪者にするのはいただけません。ホントに。

この話題に触れると話が長くなるので、本日はこの辺にしておきます。

また色々書きますので、見てみてくださいませませ。


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