身近な高利回り商品

不動産投資

前回は地域レポートだったので、いつも通り不動産投資の記事を書けよって言われた気がして(幻聴)、今日は書きますw

みんなで大家さんみたいに利回り7%の不動産小口化商品って魅力的ですよね。

銀行預金は別にして、最もリスクの低い投資商品である日本の国債なんてゼロコンマゼロ数%がずっと続いているから、尚更目を見張るものがありますね。


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普通は高利回り商品ってのは高リスクなのが通例です。

日本の国債の利回りが低いのは、日本国およびその通貨である円が信頼されているという市場の評価の現れであります。

ロシアの通貨ルーブル建の国債なんて10年物で利回り10%近くとなっています。

かつてはトルコリラ建の利回りが20%近くまで跳ね上がって、多くの投資家がこれを購入したものの、トルコのインフレ率も同じくらいで全く儲からなかった、なんて話があります。

日本の最新のインフレ率(7月22日発表の総合指数)は前年比2.2%ですから、日本の国債なんて買っても実質的にはマイナスなのにね。不思議です。

話を戻すと‥‥巷にあふれる投資商品なんて1つ1つ吟味するのは骨が折れます。

冒頭のみんなで大家さんなんて、成田空港のプロジェクト用地はまだしも、三重にあるマイナーなテーマパークや、九州のファーム(農場)への投資で利回り6%とか7%を謳っています。

よっぽど安値で購入しないと実現できそうにない利回りです。

三重のテーマパークなんかは昨今のコロナ禍にあってもずっと7%を実現しているのは不思議極まりないところです。

さてみんなで大家さんをこき下ろしたような内容ですが、本質的に高利回り商品ってのはリスクが高いものであるという前提で判断すべきって投資の教科書に書いてあるレベルの話です。

とは言え、矛盾していますが世の中には高利回りでも、必ずしもプロレベルの選球眼が無かったとしても固い投資になる事例もあります。

例えば、築古物件のリノベーションです。

築40年、50年と経過してくると周辺物件との比較で賃料が下がっていくのは仕方のないところ。

築50年の物件があるとして、仮に築30年の同じような駅の距離で同じような広さであれば5,000円とか10,000円とか下げないと難しいですよね。

これに歯止めをかけるのがリノベーション工事‥‥言い換えれば劇的before&afterのような大規模なリフォームです。

では一口にリノベーション工事と言っても、どんな工事をすれば良いのか?

これのヒントは、まず統計にあります。

第2次ベビーブームのあった昭和46~49年(1971~1974年)あたりでは出生率が2.0を上回っていたような時代でした。

この頃に建った新婚・ファミリー向けの物件は3DKや4DKなど、部屋の数が多かったのですが、現在(2021年の最新)では1.30になっているので、例えば同じ広さの物件でも3DKは流行らず、部屋の数を減らしても収納やリビングを広くした2LDKが主流になっていますね。

あっ拙ブログの↓に詳しく書いています。お時間があればどうぞ。

先ほど新婚・ファミリー向け物件は収納やリビングの広さを重視した間取りが増えていると述べました。

最近では1LDKに新婚が入居するケースも非常に顕著になっています。DINKSと呼ばれる子供がいない夫婦が増えているのも一因です。

大手ハウスメーカーの積水ハウス系列の管理会社では、ある基準を設けています。

専有面積が35㎡以上あれば、例えそれがワンルームであっても2人入居が可能というものです。

この基準は少なくとも20年前くらいからあります。その時代からDINKS及び同棲などの需要を見込んでいたということですね。

そんな裏話はインターネットでいくら調べても普通は出てきませんので、熟練の賃貸営業マンとか管理会社の人にヒアリングするしかありません。

もしくはそういった話を定期的に配信しているSEO何それ美味しいの?って隠れお役立ちサイトをフォローすることでしょう!

そう!拙ブログのような(これが今回一番言いたかったw)。

冗談はさておき(冗談でもない)‥‥。

話がぐちゃぐちゃになってきたのでまとめますと、隠れた高利回り商品は不動産投資において例に挙げると築古物件であります(ほかにも色々ある)。

「ちょっと待て、築古物件なんて元々高利回りじゃねえか!何が隠れた高利回り商品だ!」

なんて言われそうです。

着眼点はそこではありません。

リノベーション工事による賃料アップの話です。

仮に200万円の巨費を投じて、賃料が1万円上がるとすればどうでしょう?

月間1万円×12ヶ月=12万円

年間賃料増額分12万円/工事費200万円=6%

利回り6%の実現です。

非現実的?

そうでもありません。

3DKを2LDKに、平凡なキッチンをシステムキッチン&カウンターキッチンにしてみたり、追い炊き機能や浴室乾燥機を付加することで、元々築20年くらいの物件の賃料ぐらいには上昇させることは十二分に可能です。

融資が付かない?

だから築古戸建が人気なんですよね。安いので数十万円とかありますからね。

これを200万円くらいかけてリノベーションして、賃料が5万円でも取れるなら利回りはすぐに20%、30%が実現できます。

ただ、不動産投資の醍醐味であるレバレッジは使えないものの、無借金なので固い投資であり、少しずつではありますが運用資金を積み上げることができますので馬鹿にはできません。

このあたりは↓の記事で触れています。

ちなみに、DIYはよっぽど日曜大工が好きとかでなければお勧めしません。

労力だけかかって所詮は素人仕事なので、不具合も多く長い目で見た時の時給換算をしたら悲惨ですしお寿司。

ってことで本日の授業はこれまで(何様じゃ)。キンコンカンコーン。


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