管理会社のダメ担当の話

不動産投資

今日は不動産管理のことでも少し書きましょうか。

不動産管理に求められるスキルは仲介営業のスキルや用地仕入れのスキルなどとは全く違います。

例えば賃貸仲介は即断即決が基本で、店舗に来店したお客さんを申込もさせずに帰してしまうと上司に詰められます。


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正直不動産に出てくる大河部長みたいなのがいるんです。会社にもよりますが。

なので、賃貸仲介に求められるスキルは即断即決をさせる”自信”、そして”勢い”が最も重要です。

不動産の専門知識などはそれほど意味を為しません。

顧客への適切なヒアリング、それを元にした提案を行い、あとは自信に満ちた営業で勢いよく決めにかかる、こんな感じです。

いわゆる「低学歴」であっても、売れる営業マンが多いのはこういった理由からです。

売買仲介は賃貸仲介よりも息の長い営業になるので、ある程度は理論武装が必要で、両行な関係を継続させる為の”マメさ”が重要な要素。賃貸でもそうですが、決めきれなかったお客さんには、マメな追客がモノを言います。

それでも基本は賃貸仲介の延長で、”自信”と”勢い”に加えて、”マメさ”がこの2つと同じくらい必要なスキルとなっています。

用地仕入れはまた少し違って、勢いよりも数字に強いことが求められます。

用地を仕入れることができても、根拠となる数字が曖昧で適当であれば、思うように収益があがりません。

数字に根拠を示す分析力でしょうか、「それってあなたの感想ですよね?」ってならないことが重要です。

さて不動産管理会社社員に求められるスキルはどうでしょうか?

実は一概には言えません。

管理会社の業務には大きく分けて下記のようなものがあります。

AM(アセットマネジメント)‥‥主に不動産を中心とする資産運用部門。
PM(プロパティマネジメント)‥‥主に不動産の管理運営部門
BM(ビルマネジメント)‥‥主に不動産の維持管理部門

例えば、AM部門のお客さんは当然ながらオーナーになります。

なので対人スキルとして必要なのはオーナーを向いたものになります。

PM部門のお客さんはオーナー及び入居者、そして仲介業者です。

まったく属性の違う3者と向かい合う為、それぞれの対人スキルが必要になります。

但し、いずれかに特化した部署に分けている管理会社もあります。

5,000戸を超えてくると、たいがいはこういう風に分業化しないと回らなくなってきます。

例えば入居者窓口の部署だと、物腰の柔らかい物言いができる人や、あるいは無茶な要求をしてくる入居者対策として、用心棒みたいに強面な人も必要だったりします。

オーナー窓口メインだと、当然のことながらオーナーの相手をするためのスキルが必要になります。

レスポンスの早さ、ホウレンソウができる、何より空室対策や物件の修繕計画などの問題解決能力が必要になります。

これが全くできない人がいる‥‥。担当を切られることもしばしば。

具体的には、上記の反対で、言われたことを忘れたまま放置or仕事が遅いことです。

管理のオーナー窓口の部門の前は賃貸営業をしていて、実績はかなりものでしたが、このようにオーナー窓口の担当者としての資質は皆無。

それでも、基本的に人には愛されてるキャラだったりします。人間的な魅力ってのは本当に分からないものです。

何が言いたい?

例えば賃貸や売買の営業で抜群の成果を出すような人と、管理でオーナーから信頼を得られる人はタイプが違います。

刹那で決断を迫るナイフのような切れ味の営業力と、長い付き合いとなる中で相手を包み込むような営業力の違い。

前者は空室対策において持前の切れ味鋭い営業力を存分に発揮することでしょう。

後者は人として信頼でき、なんでも相談に乗ってくれて、貴方の中の答えを引き出してくれることでしょう、

物件の担当者がオーナー窓口として貴方に合っていないと思ったら、良い悪いではなく、文字通り自身や物件が抱えている問題や特性に対する相性の問題なのかもしれません。

電話が苦手な担当もいれば、メールやLINEでマメに状況を報告したいタイプの担当もいます。

オーナー側から「私はこうしてほしいタイプです」と伝えておくと、それなりに合わせてくれるのが管理会社ってもんです(もちろんそうではない会社もありますが‥)。

例えば、電話はいつも取れないのでメールにしてくれたらありがたい、とか

あるいは内装工事の費用は〇〇万円以下で済むなら事後承諾で良い、とかですね。

実はこういった話は管理会社にとってかなりありがたい話です。レッドラインは人によって違うので、それを引いてくれているのは助かります。

おっと‥‥とは言いながら、あまり言いすぎると良くないのでほどほどでお願いしますw

まとめると‥‥担当の悪い部分が目につくかもしれませんが、良い部分にも目を向けてあげてください。

ちょっと話し込んでみると、意外な側面が見つかったりするのでお勧めです♪

えっ?‥‥やっぱりダメ? 

‥‥精進します‥‥。

最後に、やや恒例のオマケ。

突然ですが、↓の深田萌絵さんの著書はいくつか読んでいて、結構面白いんです。

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例えば今話題の半導体‥‥世界トップの台湾の半導体メーカーTSMCの話‥‥実は〇〇がバックに付いている‥‥。また別の機会に触れますw

そんな深田さんのツイートから。

原発はんた~いってデモしてた人たちは息をひそめています。やれやれ🤥

でも本当にこういったことが議論されるとしたら、大停電(ブラックアウト)が発生した時で、もっと言えばその影響で人命が多数失われる事態になった時でしょうね。そういうもんです。

今の段階では停電がないことを祈るばかりです。

こちら関西電力管区では原発を動かしているので、停電の心配はないようです。ヤッチマッタナ関東。

各家庭の節電なんかお願いするよりも、その辺の玉入れ遊びの遊戯施設()を止めたら相当助かるんじゃないかな。それなりに補助金出してあげればいいんじゃないですかね(鼻ほじほじ)。

冗談はさておき‥‥クリーンエネルギーとされる太陽光発電の矛盾については詳しく記事にしたいところですが、拙ブログの趣旨から外れるのでオマケに留めておきます🤐


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