先日、興味深いニュースが1つ。
オリックスがDHCを買収しました。その額は3,000億円！
事業承継を理由とした買収では最高額となるみたいですね。元々DHCは創業経営者で事業承継の問題はありました。
系列のDHCテレビが運営していた人気ネット番組「虎ノ門ニュース」はチャンネル登録者数が100万人に届きそうな勢いでしたが、本日、11月18日に終了すると発表されていました。
人気だったのに何故？？と思っていましたが、これで合点がいった次第です。
個人的には虎ノ門ニュースの終了は大変残念な出来事です。
そして事業承継におけるM＆Aは今後日本国内において頻出する話題となるでしょうね。
弁護士の次なる活躍の場がM＆A市場になるのでは？と密かに予想しています。
気を取り直して‥‥本題。
ブログランキングの参加ジャンルの通り、がっつり不動産投資にまつわる話です。
よく地方の都市などの賃貸市場では「パイの取り合い」なんて言われたりしますね。
３大都市圏などの都心部も勿論その意味合いは強いのですが、地方都市は限られた人口であるばかりでなく、多くが過疎化の傾向にあり、生き残りをかけて入居者に選ばれる物件にしていかないと空室だらけになってしまいます。
モアぞうは不動産経営において、地方の物件を基本的にお勧めしていません。
サラリーマン投資家や初心者の投資家など、片手間や浅い知識や覚悟ではうまくいきません。
どんなに表面的に高利回りで回っていても、です。
専業もしくはほぼ専業で、賃貸経営において活力がみなぎっている方や、設備関係や対人関係のスキルがあると自負されている方には良いと思います。
不動産投資を煽る業者や、多くの不動産投資セミナーにおいて、不動産経営は”不労所得”と謳われていますね。
実際に不動産を購入後に自主管理をするのは稀で、戸建を除けばほぼ全ての方が管理委託（サブリース含む）を選びます。
尚、国交省が2019年末に調べた調査（N＝259）によりますと、「業者に任せず自ら管理をしている」という完全自主管理は18.5％に過ぎませんでした。
こちらは既存の家主向けのアンケートですので、新規購入の不動産投資家とは若干異なりますが、傾向としては管理委託している比率は逆算で8割以上ということになります。自主管理は完全にマイノリティです。
国土交通省 2019年12月18日 報道発表資料より引用：https://www.mlit.go.jp/common/001320843.pdf
初めて不動産投資をされる方は、元々メインの職があり、不動産投資自体は副業ですから、自身で管理できないのは当然なのですが、管理委託することで”不労所得”に見える部分はあるでしょう。
地方都市において、実際は不労所得にはならない？
そうです。
何かの伝手で、よっぽど安く買えたなら別ですが、基本的に地方都市の物件の賃貸経営で不労所得にする為には一定の基準で入居率を確保する必要があります。
管理委託で客付も管理もプロにお任せ！
キャッチフレーズに騙されてはいけません。
これが可能なのは資金が潤沢な地主や医師、経営者などの富裕層の賃貸経営です。
駆け出しの不動産投資家が勝てない理由は３つあります。
まず第一に、上記ライバルの富裕層は、外壁や共用部の刷新のほか、設備更新やＡＤの上乗せなど、資金に不安がない分入居率確保のためにあらゆる手段を講じることができます。単純に選択肢が多いのです。
第二に、地方都市においては多くの物件を所有していたり、管理委託している管理会社が管理している物件が多かったりすると、内装費用の単価が非常に安くなります。
単品の発注よりもまとめ買いの方が安いのは当然なので、ここでも経営に差が出てきます。
さらに第三ですが、こういった属性の方は金利が安いのが大きな武器となっています。
だからさらに資金に余裕ができる訳ですよね。
サラリーマン投資家といった”低”属性（失礼！）での賃貸経営は、地方都市というごくごく限られたパイ（しかも減少傾向）の奪い合いにおいて、こんな人たちを相手にしなければなりませぬ。
こういったどうしようもない属性対決の状況において、ごまかしが効くのが都心部です。
問い合わせや内覧の動きが多いそして早いので、トライ＆エラーを多くこなすことで、比較的正確な対策が打ちやすく修正が効きやすいのが特徴です。地方ではそもそもこれが難しい。たまたまうまくいくこともあるかもしれませんが、やはり回数をこなした結果、打った対策が当たった場合と比べ再現性は低くなります。
都心部は人口や世帯数が元々多く、さらにそれらが増加傾向であればパイは増えます。
当然ながらライバル物件もどんどん建っていきますが、母数が多いので、仮に賃貸経営が中の下の出来でもそれなりに利益は出やすいんです。
地方都市ではある程度自分が動くか、関わっていかないといけないので、不労所得ではなく、労働所得になってしまい、賃貸経営を軌道に乗せられるかどうかも不透明です。
空室増 → 賃料収入減 → 設備投資できない → 空室増 の負のスパイラルに陥りやすく、ライバルが少ない分ごまかしが効かないので、本当の意味で激しい競争になります。
さて、そんな収益不動産市場のトレンドも、最近は特に風向きが変わりつつあります。
地方都市は素人に不向きだと書きましたが、今後は都心に近い物件でも注意が必要です。
今よく売りに出ているのは、2015年～2016年にスルガ銀行など、審査が緩く高金利の借入で購入された不動産で、なかなか厳しい物件が多いです。
多くが３大都市圏などの大都市近郊の中都市に立地していて、利益自体は出ていたのですが、さすがに購入後６～７年も経過してくると建物の劣化が酷くなってきて、大規模修繕の必要が出てきて、多額の資金を必要とする時期です。
いくら立地条件は悪くないな～と思っても、こういった物件は購入後すぐに修繕が必要となり、一気にキャッシュが必要になるので注意が必要です。
選球眼に自信が無い方は、登記簿の乙区を見てください。こういった物件は避けることができます。
乙区‥‥抵当権者 スルガ銀行 ‥‥アウト～！
いや、言いすぎました。
ちゃんと物件情報の中身全部を見てから判断しましょうね。
稀に優良物件が混じっていますから‥‥。
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