一休み一休み♪ちょっと長い目で見てみることも大事

不動産投資

先月、1997年から25年間連載されている人気漫画「ONEPIECE」が最終局面に入る直前で1ヶ月の休載に入ることを発表しましたが、次週の7月25日に連載を再開します。

1ヶ月の休載に関して、ファンの反応は概ね残念だという意見でしたが、一部は「これで最終局面が面白くなるならたった1ヶ月くらい問題ない」という反応もあったり。

モアぞうも少年の頃から連載されていただけに、まだまだ伏線が山ほど回収されないままの状態のONEPIECEについては気にかけていました。

そんなこと言い出したら1998年から連載されている「HUNTER×HUNTER」は2018年11月末から休載されています。

そんな中、先日、作者の富樫義博氏がツイッターのアカウント作ったら瞬く間にフォロワーが数十万規模で増えて、現在のフォロワー数はなんと288万!

さらにHUNTER×HUNTERのラフ絵らしき画像を投稿していったところ、数十万のいいねやリツートが付いて注目を集めました。

この2つの超人気の漫画は海外からのファンも非常に多くて、いくら休載してもファンはずっと健気に再開を期待して待ち続けているという状況です。

例え休載と言う空白期間があっても、きちんと”完結”できるその日までは耐え忍ぶということでしょう。

個人的にこの2つの漫画のファンの1人であるモアぞうは再開を期待している1人です。


いつもクリックありがとうございます( ;∀;) 

さて冒頭から何の話?

いつも通り無理やり不動産投資に繋げていきますw

現在、収益不動産の業界では「売り物はネェ~ガ~、売り物はネェ~ガ~」となまはげ👹が出てきそうな勢いで売り物件が乏しくなっています。

‥‥は、ちょっと言い過ぎかもしれませんが、これまで以上に優良物件は水面下で取引完了してしまい、なかなか市場には出てきません。

つまり、売り手市場になっている節がアリアリと出ています。

そんな中でモアぞう自身、先日2件の一棟ものの収益不動産の媒介契約を結んだのですが、1つは専任、1つは一般で、いずれも水面下取引希望の物件です。

さていずれの物件もちょっとクセのある物件です。

1件は平成築は確実なのですが、建物の登記簿上で建築年月日が不明、当然ながら検査済証なども無い状態のもので、もう1件は増改築を繰り返していて建築当初の設計図書がまるでアテにならない状況です。

もちろん増改築の際の履歴が分かる図面や申請などの記録は皆無ですw

このような物件を売主の立場で売ろうと思えば、それなりに利回りを高くする必要があります。

利回りの高さはリスクの高さとイコールですからね‥。

ところが、なかなか市場価格の相場をご存じなく、かなり苦労しながらもようやく媒介に取り付けた事情から、相場よりも利回りは多少高めです。

↑ちなみに、この記事に書いた物件だったりします。

で、何が言いたいかと言うと‥‥

まあこんなことは不動産業者の立場では言いにくいんですが、いくら売り物が少ないからと言って、利回りがめちゃくちゃ魅力的!ってほどでもないのに、とりあえず買いたいからこういった物件を無理して買うのは禁物です。

理由としては、皆さまが意識している「出口戦略」に支障が出るからです。

例えば、築年数が不詳の場合、金融機関の多くが敬遠します。

つまり、出口戦略として売却を視野に入れている場合、次の購入する層が限られてしまう為、多くの購入希望者の中から選別する訳にもいかず、価格が安くなりがちです。

ここで相場の格言をば。※参照:auカブコム証券

・売り買いは3日待て / 売り買いはあせらず三日待つのが良いということ。じっくり研究せずにあせると、失敗するという考えです。

・株を買うより時を買え / 売買の時期やタイミングは、銘柄選択よりも重要だと言う考えです。

・相場は明日もある / 買いたいと思う銘柄に好材料がでると、われ先に飛びつき買いをしがちです。材料が本物であるかなど、できるだけよく調べてから翌日買っても決して遅くないという考えです。

・休むも相場 / 年中株式取引ばかりしていると、客観的に相場全体が見えなくなり、いつも儲かるとは限りません。あせって取引をしないで、ときには冷静に相場をみることも大切であるという考えです。

参照:auカブコム証券 「相場格言」に関する用語を探す|「分類」に関する用語を探す|金融/証券用語集|株のことならネット証券会社【auカブコム】 (kabu.com)

ほぼ株の取引のことを指して言っていますが、不動産投資にも当てはまる部分があると思います。

総じていえば、良い出物が出たとしても、ちょっと待って冷静に判断しましょうってことでしょうか。
で、冒頭の話に帰結します。

そもそも不動産投資の目的ってなんぞや?

人気漫画のように、無事”完結”を迎える為であれば、頭を整理する為の多少の休憩ってのも必要です。HUNTER×HUNTERはちょっと長すぎですが(哀)。

漫画ONEPIECEはは25年もの長期にわたって連載していますが、その中でたかが1ヶ月休載したとしても、様々な伏線を回収して見事に完結を迎える為であればごくごく短いもんです。

人の人生も当然ですが長いので、慌てて出口戦略に困るような物件を購入することは控えるべきです。じっくり腰を据えて挑みませうw

でも優良物件はすぐに無くなるし、どうすれば?

そんな時は↓の記事を読みましょう!乱暴に一言でまとめると、イメージトレーニングに近いかもしれませんw

ってことで、最後に恒例のおまけ

先日記事にしていた件。

220万円のコンサル料が高すぎるってことで不動産投資家が詐欺でコンサル会社を提訴をするのを検討していたって記事。

どうやら提訴に踏み切ったようですねw

不動産コンサルティングに勧誘されたものの、特別なノウハウなどの提供がなかったとして、不動産投資の有料コンサルティング事業を手掛ける株式会社ベルなどに対し、受講生およそ150人が契約金など計3億2600万円の返還を求めて提訴したことが、15日までに分かった。

訴状によれば、株式会社ベルが主催するセミナーを受講した際に「現在特許出願中の再現性のあるノウハウを提示する」、「目下、全員成功中」、「受講生の95%以上は利回り20%以上を達成した」などと虚偽の事実を告げられて勧誘を受けたとしている。

220万円のコンサルティング料を支払うも、特別なノウハウは提供されることはなかったとして、株式会社ベルに対して詐欺を理由とする不法行為に基づく損害賠償請求を求めた。

参照:楽待 不動産投資新聞:https://www.rakumachi.jp/news/column/294539

「目下全員成功中」とか「受講生の95%以上は利回り20%以上を達成した」とか、こんなの定義とか、隠れているリスク次第でいくらでも盛れちゃうので、眉に唾を付けてみれば分かりそうなものなんですが‥‥。

最後におまけのおまけ。

福岡在住の男性会社員(50歳)が5年前に大阪市内の中古賃貸マンション1棟(築30年以上)を購入したところ、大変なトラブルに巻き込まれたという。RKB毎日放送が6月報じた。

報道によれば、この男性の年収は約1000万円で、マンション価格は2億4000万円。福岡の不動産会社はマンションを一括借り上げして、月額およそ137万5000円の家賃保証をする「サブリース契約」を提示した。男性は、月々100万円のローンを返済しても収支はプラスになると計算したという。ところが、2年も経たないうちに家賃保証のサブリース契約を不動産会社から一方的に解除された。毎月137万5000円だったマンションの家賃収入はほぼ半減の70万円になり、収支は月30万円の赤字に転落した。

男性は自分が購入した大阪の5階建てマンションを見に行ったところ、49部屋すべてが洋室6帖のワンルームタイプで、約4割の20部屋しか入居者がいなかった。外壁はきれいに塗り直されていたものの、内部はボロボロでエレベーターは壊れかけていた。空室をのぞくと天井は崩れ落ちてマンションの鉄骨がむき出しになっていた。

このマンションでは、男性が所有者となった5年間だけで11の部屋から死後しばらく経った遺体が見つかったという。さらに3年前には、住人同士による殺人未遂事件も起きていたとか。男性が自分で買ったマンションを見たのは、実はこのときが初めてで、現地の下見をせずに購入していた。不動産会社からは「皆さん現地を見ずに契約した人が多いです」と説明されていたという。

ニュースサイトで読む: https://biz-journal.jp/2022/07/post_307642.html
Copyright © Business Journal All Rights Reserved.

2億円で投資用マンション購入→遺体が次々発見、天井崩落…スルガ銀行が押し付けか
福岡在住の男性会社員(50歳)が5年前に大阪市内の中古賃貸マンション1棟(築30年以上)を購入したところ、大変なトラブルに巻き込まれたという。RKB毎日放送が6...

〉 49部屋すべてが洋室6帖のワンルームタイプで、約4割の20部屋しか入居者がいなかった。

そんなウマシカな買い方する人いるかねw

スルガのせいにするのもちょっと違う。預金口座を改ざんされたみたいですが、善意なのかな?この購入者は。

サブリース賃料が月額137万5,000円で、価格が2億4,000万円ということは、表面利回りでわずか6.87%です。

スルガ銀行の融資の金利は安くても3.5%ですので、利回り-金利のイールドギャップは高く見積もってもわずか3.37%。

サブリースが前提だとすぐに崩壊するシナリオの中で、空室が20室もあったとか、レントロールを見ていなかったのかしら。

いずれにしても、ノールック買付なんて玄人でもハードルが高いのに、素人がやるべきではありませぬ。

おっと、今回の記事が役に立ちますね。時には一休みも重要!一歩引いて客観的に見てみましょう♪


いつもクリックありがとうございます( ;∀;) 

コメント

タイトルとURLをコピーしました