レオパレス21に不穏な空気?

不動産投資

サブリース(一括借り上げ)と言えばレオパレス21が有名ですが、ちらっと概要を解説しつつ、最後にモアぞう周辺の半径数メートルの話をします。

例の界壁問題に端を発したレオパレスの経営危機。

それでもさすがにすぐに倒産したりどこかの企業に吸収されたりすることは現在のところありませんでした。

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サブリースのメリット

レオパレスの収益源の1つはアパート建築ですが、もう一つがサブリースです。

不動産投資において、物件オーナーの悩みとして最も大きいものは空室リスクです。

せっかく購入しても、思うように入居が決まらなければローンを払うこともできず、毎月赤字になってしまいます。

そうなると、何のためにリスクを取って投資をしているか分からなくなりますよね。

サブリースのメリットは、空室の心配がないことです。

サブリース業者は、アパートマンションの満室賃料の70%とか80%で一括で借り上げて、空室になっても賃料を支払ってくれるありが~たい存在です。

そんなサブリースを先進的に、そして積極的に取り組んでいたのがレオパレスです。

例え相場賃料より安くても、毎月安定した賃料が入ってくるなんて魅力的に映ります。

入居者にもかつては大きなメリットだったレオパレスの契約形態

敷金・礼金・仲介手数料ゼロ。

2000年前後までこの触れ込みで多くの入居者を取り込んできました。

なんせ他の物件には敷金礼金はもちろんのこと、それが賃料の2ヶ月分、3ヶ月分かかっていた時代です。

これに加えて、今ほど仲介手数料半月業者が少ないかったのはもちろんのこと、無料なんて業者は皆無でした。

これら3つ無料であれば相対的に初期費用が大きく抑えられる為、ニーズが非常に高かったのは事実です。

さらに、当時としては斬新だった家具家電付きというのも、初期費用を抑える上でさらに魅力的に映ったに違いありません。

レオパレスの評判と業績悪化

レオパレスの評判が芳しくない印象をお持ちの方が多いと思います。

理由は2018年に端を発した界壁問題……ではなく、それ以前からあります。

当社が開発・販売した集合住宅2商品『ゴールドネイル、ニューゴールドネイル(以下ネイルシリーズといいます)』について、2名のオーナー様からのご指摘により、確認通知図書に記載されていた小屋裏界壁が施工されていないことが判明しました。(2018年4月27日ニュースリリース)

また、ネイルシリーズ以外のシリーズについても調査を行った過程で、ネイルシリーズとは別の6商品『ゴールドレジデンス、ニューシルバーレジデンス、ニューゴールドレジデンス、スペシャルスチールレジデンス、ベタースチールレジデンス、コングラツィア(以下6シリーズといいます)』で、図面と施工マニュアルの整合性の不備が確認され、界壁施工において建築基準法に抵触する可能性が高まりました。(2018年5月29日ニュースリリース)

引用:レオパレス21 界壁施工不備問題の概要について|当社施工物件における施工不備問題の対応について|株式会社レオパレス21 (leopalace21.co.jp)

界壁問題と関連して、昔から壁が薄いのが有名でしたね。

・爪切りの音が聞こえる
・すかしっ屁の音が聞こえる。というか匂いもする。
・納豆をかき混ぜる音も
・チャイムを鳴らされてドアを開けたら4軒隣の部屋だった
・再びチャイムが鳴り、今度こそはと出たら隣の部屋だった
・右の部屋の人が屁をこいた音が聞こえた。何故か左の部屋の人が壁をドンと叩いてきた。

そしてもう一つの問題。

サブリースの解約です。

これは2005年前後に週刊誌でも大きく取り上げられ、問題となりました。

レオパレスは大企業ながら、物件を賃借する立場で賃借人と呼ばれます。

賃借人(物件を借りている方)は借地借家法で厚く保護されている為、法的には賃貸人(物件を貸している方)よりも有利になっています。

これを逆手にとり、前触れもなく解約通知を出してきたり、強気な態度で賃料減額交渉に挑んできました。弱者の皮を被った強者は質が悪い。

消費者庁もサブリースに関しては注意喚起しています。今更ですが。

ちなみに、2020年末に法改正によりサブリース業者に対する規制ができました。

まずは勧誘者の誇大広告を禁止。

「30年間家賃を保証」「オーナー様の修繕等の費用負担はなし!」「利回り△〇%」

借地借家法による家賃の減額があることを広告の文言の近くに明記しなければなりません。

メリットのみを伝え、デメリットを伝えないことは不実告知として「不当勧誘」にあたり、違法の可能性が出てくる、などです。

さて、そんなレオパレスですが、2020年に全社員の18%にあたる1000名の希望退職を募りました。

その結果、希望退職枠を超える1067名の応募があったといいます。

かつての日産自動車のように、リストラに舵を切って経営のスリム化を図っていました。

また、一時期はインド発、世界最大のホテルチェーンのOYOオヨ がレオパレスを買収するなんて話がありました。当時OYOはソフトバンクGなどから巨額の投資を受けて、日本で賃貸事業も行っていましたので、相乗効果を狙っていたのでしょう。

結局OYOによるレオパレス買収は立ち消えになりましたが、OYO自体も日本での賃貸事業は踏んだり蹴ったりでうまくいかず、結局撤退しています。

↑これ、2年ほど前のOYOに関する記事ですが、結構評判良かったです。

モアぞう近辺半径数メートルの話

さてようやく本題?です。

身近な話を一般論やある種の報道のような形で伝えるのは間違っていますので、少し触れる程度にしておきます。

複数のオーナーからの報告で、レオパレスからのサブリースの解約通知がハガキで届いたとのこと。築年数はだいたい25年くらい。

前触れは一切なく、突然でした。

解約予告期間を経て、サブリースが解約となった場合には現在レオパレスで部屋を借りている賃借人は別のレオパレスに転居させられてしまいます。※例外もあります。

さらに、家具家電やネットの設備も持ち去られてしまいます。

そうなると、オーナーは空っぽの旧レオパレス物件を引き渡されることになるのです。

銀行からの借り入れでアパートを建てている方がほとんどですから、空っぽの状態だとローンの返済ができません。

また、今までサブリースにどっぷり浸かっていたオーナーが、心機一転で賃借人を募集することなどすぐにはできません。例え管理会社を入れたとしても規模にもよりますが、概ね1年程度の時間が必要でしょう。

当面の間は持ち出しが発生します。これは不安で仕方がありませんし、何だったら債務不履行が発生して競売にかけられる恐れすらあります。

今回のツイートにはDMなど一定の反応があり、同じような相談を受けている同業の方もいらっしゃいました。

これが何かの始まりなのか、それとも単なるリストラの一環なのかは不明です。

また調査して報告したいと思います。

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