オフシーズンの秘策的な

不動産投資

早いもので、2022年のお部屋探しのシーズンが終了しました。

不幸にも部屋が決まらなかった物件の大家さんは、次のシーズンまで部屋が空いてしまうのを覚悟されている方も少なくないと聞きます(誰に聞いたんスカ?)。


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賃貸仲介店舗では、言うまでもなく年間で最も来店が多いのは1月~3月ですが、お部屋探しシーズンを終えた賃貸仲介会社の中には、5月から8月は営業しないところもあるぐらいインパクトがあります。

特に大きな大学の近くの店舗とか。

一般的な仲介店舗のイメージでは上の図みたいな感じです。

5月とか6月とかでもお部屋探しする人は一定数います。だいたいトップシーズンの4割~半分くらい。

こちらも場所によりますが、来店する人の中で成約に至るのも、やっぱり1月~3月が特に割合が高くて、それ以外の月は低めになります。

そりゃあ1月~3月以外は営業しない選択肢もできますね。

まあ実際には指定校推薦やAO入試が年々早く、そして多くなってきているので、学生は10月くらいから徐々に動いてきます。

さて本題です(今回は早い)。

モアぞうの野郎はなかなかノウハウ論を言わないって思っている皆さん!今日はちょっとノウハウ的な話です。

お部屋探しシーズンで決まらなかった部屋を、オフシーズンで決めるには!?

いや~ふつうは難しいですよね。

上の図の通り、探す人が多く、しかも成約しやすい時期に決まらなかった訳ですから。

それとは別で、3月末に退去してしまって、改装が間に合わず空いている物件もありますね。こちらはマシです。

さてここで損得の話をします。

仮に今年4月から来年の3月まで空いてしまった場合、家賃は12ヶ月分入ってきません。

仮に家賃が5万円とすれば、60万円の損失とみることができます。

なので多少安くても入ってもらった方が得です。

しかし、将来的な売却を考えているとか、もしくは家賃が安いまま長い期間居座られてしまったりすると、長い目でみれば損となります。

なので、家賃は下げずに成約させることが理想です。そうあくまで理想。

でもどうやって!?

その前にちょっと下の記事をご一読いただければ分かりやすいかもしれません。

現在管理会社に任せている場合は少し話が別になりますが、自主管理されている場合の話。

シーズンオフにおいては、賃貸仲介のお店は広告費を削減し、物件を厳選して広告を出すことになります。

なんてったって主要ポータルサイトのSUUMOやHOMESって高いんです。掲載するのが。

もちろん、売買物件ほどではありませんが、仲介のお店はシーズンオフには広告費を絞るってのがポイントです。

次に、実際にお部屋探しのお客さんに自身の物件を提案されるかどうかですが、こちらも仲介のお店が紹介しやすい‥‥もっと言えば紹介せざるを得ないような物件が望ましいですよね。

どんな物件か?

選ばれる為には、それなりの要素が必要です。

例①:物件に関する事

駅から近い・築浅など希少価値がある、ニーズに即した間取である、設備がやたら多い など

例②:募集手法に関すること

専任物件、ADが太い、相場より安い、審査が緩い、初期費用が安い、フリーレント など

自主管理の場合

営業マンサイドで見ると、ADが太い物件ってのは最優先で紹介したくなる要素です。

お店単位だと、専任物件から決めにかかるのも当然です。

紹介順位は下記の通り。

サブリース > 有料管理(専任) > 無料管理(専任) > 一般

さて管理を完全に任せている場合は、管理会社が仲介のお店に物件を斡旋することになりますが、自主管理の場合は注意が必要です。

ここでお勧めなのは、シーズンオフに突入した場合、過去に客付が優秀だった仲介のお店に専任で任せることです。

ポイントは期間限定にすることです。ダラダラされない為です。

但し、それだけでは嫌がられますので、きちんと潤沢な報酬(AD)を用意します。

相場プラス1.5ヶ月は最低限です。理由は後述。

まず第一関門。専任で預かると仲介のお店サイドではあらゆる手段を使って決めにかかってくれます。

そして第二関門。

専任のメリットは専任業者が集中して客付に取り組んでくれる点ですが、デメリットはその他の一般の業者が客付できないorしにくくなることを嫌がることです。

ここで、専任業者にはレインズに掲載してもらい、相場プラス0.5ヶ月程度で募集してもらいます。

こうすることで一般の業者にもメリットがあり、専任業者も仮に自社で客付できなくても実入りがあります(余ったADを取得できる為)ので、そこまで嫌がりません。

「なんだ、結局ADを上乗せしているだけじゃないか」

そうではありません。

専任業者に頑張ってもらうプラス一般の業者にも広く募集できるという手法なので、単にAD上乗せするよりも効果があります。

すでに管理委託している場合

すでに管理委託していると上記の手法が使えない訳ではありません。

管理会社には客付を一任していると思いますので、管理会社の裁量で同じように専任業者を選び、期間限定でレインズ掲載などをしてもらうことで、上記と同じ効果が生まれます。

この手法を行っている管理会社は実はいくらでもあります。

管理会社の実入りはその後の管理料とせいぜい事務手数料と付帯(火災保険、保証会社など)で充分でしょう。

ADは専任業者に全て渡してしまいます。こちらも相場プラス1.5ヶ月以上。頑張れ専任業者!

ところで、極端な話、別にレインズ掲載が必須ではありません。

客付業者が超強力な業者であったり、物件自体に魅力があればそんなのいりませんが、この手法を使う場合は地場に超強力な客付業者がいない、そして物件自体にも魅力が乏しい場合にお使いくださいませませ。

だから相場より高いADが必須となる訳であります(当たり前か)。

まとめ

AD上乗せは定石ながら、使い方次第で化けます。

ADをコンサル料みたいなもの()に化けさせたり、入居者プレゼントに充てたりと使い方は様々ですが、基本は損して得取れですね。

このほかにも設備投資やリノベーション、業者回りなどやることは沢山ありますが、家賃を下げるのが一番早い。

でもこれは最終手段です。

得して損取れみたいな話になってしまいます(泣)

ってことで、泣いても笑ってもシーズンオフの客付はシビアです。

ヒト、モノ、カネ、時間、情報、あらゆる手段を使って満室経営を目指していきたいものですね。


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