たまには役に立つことを書こうかしら。
えっ？いつも役に立ってるって？（幻聴） ありがとうございます。
賃貸住宅新聞は「この設備があれば周辺相場より家賃が高くても入居が決まる」TOP１０を定期的に発表していますね。
最近どうですか？
ちょっと見飽きてきませんか？
万年1位と言っても良いのはインターネット無料ですが、何もない状態ではネット接続に料金がかかってしまうから、インターネット無料の設備があれば賃料が周辺相場よりも高くなってもOK！なんて当たり前な訳で‥‥
上位を占めるのは高速インターネット、宅配ボックスなど、ネットに関連した設備のほか、オートロックやホームセキュリティ、防犯カメラなどの防犯面の設備が人気となっています。
この設備ランキング、ここ数年はずっとその傾向です。
さすがに見飽きてきました。少なくともモアぞうは。
ということはつまり‥‥入居者の中ではもうすでに「あって当たり前」の設備になりつつあるってことです。
そういやちょっと前にこんな記事を書いていました。
人気の設備や間取りってのはこんな感じで変遷してきましたよってやつ。ちょっと長文ですがご興味があればどうぞ。
世の不動産投資家の皆さんはもちろん、のんびりと不動産経営をしていた地主系大家さんなんかも、こういった設備を積極的に入れてきているし、新築は言わずもがな、多くを取り入れています。
今後はIOTに関連する設備など必須になってくると思いますが、入居者ニーズはまだ下火です。
モアぞうを含め、うまく想像ができないんです。IOTによる変化を。
IOTによる目に見える変化が大衆に認識され始めたときに人気の設備は更新されてくるでしょうね。
で、何？ Ｓｏ ｗｈａｔ！？（なぜか英語）
今回は視点を変えて、ソフトに。古い物件の設備更新の優先順位について。
半分ネタです。ご容赦をｗ
「とりあえずアレでしょ？人気の設備を入れたら良いんでしょ？」
そうです（そうなのか）ｗ
だがちょっと待ってほしい（いつも某新聞風に）。
ふる～い物件にそんなにお金はかけられません。せっかく利回りが良くても初期投資に使いすぎると思うように収益は伸ばせません。
ただでさえ賃貸経営って現金が貯まらないのに。
だから優先順位をつけて、マイナスになっている設備をせめてゼロに戻す工程が必要です。
古～い物件でよくあるケースがこちら。
蚊取り線香みたいなアレです。
若い人がこれを見ると、ネタとしてインスタにあげられてしまうレベルです。
早々にIHクッキングヒーターなどに取り換えましょうｗ
類似系として、丸っこい電熱コンロもあります。
ぐるぐる電気コンロよりは拒否反応やネタ要素は薄いです。
なんか見てるとアレですよね、このコンロじゃ料理はできないだろうな‥‥って雰囲気がもやもやと出ていますね。これはイカン。
平成生まれの若もんには洗濯機置き場が外にあるなんて信じられません。
その中でベランダ置きはまだマシなレベルですが、廊下にあるタイプはさらに注意が必要です。
これだけで全人口の半数以上を占める女性票を失います。
例えば若い女性が洗濯機を外に置いていたら、下着やなんかが盗まれるリスクがあります。
ちなみに、「洗濯機を廊下に置くのなんて気にしないよ」ってタイプの女性もいますが、そういったタイプの方は部屋をきれいにお使いいただけない方が多い傾向があります（はい、偏見ですが何か？）。
室内洗濯機置き場設置の工事費は配管やスペースの都合もあり、難しい場合もあります。
水回りが集まっている箇所で、かつスペースがある物件の見極めは素人でも比較的簡単ですよね。
ご年配の方の多くがスマートフォンをうまく扱えないのと同様に、若者もバランス釜を扱えません。
スマホと決定的に違うのは、スマホは便利でスタイリッシュだけど、バランス釜は使いにくくダサいってことです。
こちらもぐるぐる電気コンロと同じく、骨董品的な価値を見出したインスタグラマーにネタにされることでしょう。
近い将来、博物館に展示されることになります。間違いない。
バランス釜をユニットバスに変更しようと思えば、配管の問題もあり難しいケースもありますが、50万円とか、下手するとそれ以上かかってしまう場合があります。
また、バランス釜の浴室の多くはタイル貼りなんですが、これが劣化してくると階下漏水を招きます。
入居中に漏水が起こってこれを修理する場合、入居者がお風呂に入れないのでお風呂代を出してあげましょう。
入居者からやいやい文句を言われるのは管理会社です。
任せておきましょう！‥‥ぐはっ！
意外と見落としがちなのがこちら。
最近のサッシは軽くて稼働しやすい為、昔の重くてさび付いたり滑りが悪い建具やサッシは敬遠されます。
まず溝のゴミをエアダスターなどで飛ばしてふき取り、金属部分であればKURE556やシリコンスプレー、襖などの木部であれば滑りテープや市販の専用の油を塗ります。
ちなみに、ろうそくの蝋でも同様の効果を得られます。安価で劇的に改善することもあり、お勧めです。
重いサッシや建具は取り換えるのもかなり費用がかかりますので、せめて見た目の改善（ケレン作業のように錆を削って取るなど）と、とにかく滑りをよくするのが吉。
「うるせーそんなの知ってるわ」
ってお声があるのは承知しています（恐る恐る）。
選択肢の話です。
例えば、全戸15㎡で10戸の物件と、全戸25㎡で6戸の物件があったとします。
延べ床面積は同じ150㎡です。
戸数が10戸で空室2戸あるとすると、空室率80％でCF赤字は回避できる可能性が高いですが、6戸だと空室2戸だと空室率が67％になり、ほとんどの場合CFが赤字に転落します。
なので、セオリーでは10戸ある方が空室リスクが分散できることで、投資家からは好まれる傾向があります。
だがしかし、部屋が狭いと今後入居者ニーズが変化した場合に間取り変更や設備の追加に支障をきたします。
できるだけ広い部屋が吉。
「大は小を兼ねる」
「日本の物件を全部買うたる」でお馴染みだった姫路のトランプこと某カリスマ大家さん（現在は破産）が不動産を購入する際に口酸っぱく言っていました。
破産してしまったものの、これについては同意。
多少無理してでも1つ1つの部屋が広い方が将来的に変化に対応しやすいです。
この考え方は長期保有前提です。
まさか皆さん、宅建業免許もないのに短期売買で売り抜けようとしていませんよね？いませんよね？ｗ
まあ、短期売買を想定している方は15㎡10戸で良いと思います（宅建業免許がない場合は絶対に良くはないですが）。
まとめ
今回は人気の設備の逆ヴァージョンでした。
オーナーズスタイルって会社が発行している冊子をほぼパクッてネタにしたのは秘密です。
何が言いたいかと言うと、おもちゃを売るには子供の興味や視点、テロ対策ならテロリストの視点が必要なように、今更言うまでもないですが、賃貸経営において入居者目線を持つのは必須です。
賃貸物件は美術作品ではないので、自分がこう思うからこうするんだぁ～ってのは余裕がある人がやるべきでござんす。
あくまで他者視点をお忘れなきよう‥‥今日はこの辺で！
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