【続き】誰のための保証会社??②

不動産投資

新型コロナウイルスはそんなに怖くないけど、サル痘は皮膚がボロボロにやられるから嫌だというモアぞうです。

天然痘ワクチンを打っている50代以上の方はほぼ心配がないようですね。あとは男性が感染しやすいってくらいかな、今の情報だと。


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さて本日はタイトルの通り続きです。

前回はどちらかと言えばハード面の話でした。

おさらい(前回書いてなかった部分含め)。

保証会社って何?

賃貸物件を借りる際に、連帯保証人の代わりに家賃を保証したり、補完する会社。立場的には家主を保護するもの。

連帯保証人は亡くなったり所在不明になったり、または加齢や引退などで保証能力が落ちるリスクがある反面、保証会社は倒産リスクがあります。ただ、保証会社によっては保険によって倒産リスクをカバーしていたり、倒産後も引受先があったりすることがあるので、一概には言えません。

賃貸契約において全国初となる保証会社は定かではありませんが、少なくとも早い段階で設立され、その普及において最も影響力があったのは日本賃貸保証(JID)であることは間違いありません。

現在、保証会社は免許制ではありませんが、国土交通省による「住宅・建築・登録家賃債務保証登録制度」があります。

 家賃債務保証の業務の適正化を図るために、国土交通省の告示による家賃債務保証業者の登録制度を創設しました。(告示公布H29.10.2、告示施行H29.10.25)。
一定の要件を満たす家賃債務保証業者を国に登録し、その情報を公表することにより、家賃債務保証業者選択の判断材料として活用することが可能です。

参照:国土交通省https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr7_000024.html

こちらによれば、登録業者数は令和4年7月12日時点で87社あります。

裏話ですが、この制度が始まるのが分かった段階で、第1号登録は大手業者で取り合いの様相だったようです。

見事1位になったのは株式会社オリコフォレントインシュア!パンパカパーン(何もありませんが)。

名前の通り金融大手のオリエントコーポレーションの系列です。

保証会社の黎明期

前述のJIDは1995年(平成7年)に設立されました。

今から27年前ですね。この頃はどんな時代だったか振り返ってみましょう。

1995年といえば、ある大災害がありました。

ご存知の通り、阪神淡路大震災です。1995年1月17日午前5時46分のことです。

詳細は割愛しますが、この未曽有の大災害で賃貸業界で起きた主な出来事が以下。

ワンルームに親子3人で住む
不動産屋に部屋探しの人が並ぶ(まるで人気ラーメン店)
賃貸を主としている不動産屋が過去最高の売上を記録
賃料や保証金(敷金・礼金)などの相場が一時的に跳ね上がった

倒壊家屋はなんと10万棟と言われていますから、一時的とは言え大きな被害を受けた阪神間やその周辺地域が極端な住宅不足に陥ったことは想像に難くありません。

そんな時代。

あえて不謹慎な書き方をすると、保証会社の船出としては追い風でした(保証人を頼むのも大変な時期)。

さて、阪神大震災の影響があったものの、この頃はまだまだ住宅不足時代の名残で、敷金や礼金、大阪や兵庫の一部においては保証金が高額でした。

また、現在のように東京ルール(その他現在施行されている法令)が浸透していなかった地域での敷金の多くは返ってこないものとされ、実質的に礼金でした。

また、保証金についてですが、これは大阪及び兵庫の一部の慣例で、保証金と解約引(償却金)という独自の呼び名とシステムがありました。尚、現在はほぼ廃れています。

例えば、上の例の契約書の文言では「初回に保証金60万円、契約終了後に35万円を差し引いて返す」とあります。※実在の契約書です

戻ってくるのは25万円です。言い換えれば敷金25万円、礼金35万円と同義です。初期費用として60万円プラス前家賃、仲介手数料その他で、当時は軽自動車の新車が買えるほどの金額でした。これは高い!

2000年初頭あたりまでこういった高額の初期費用を要する賃貸契約は多かったのです。

これに楔を打ったのが保証会社のシステムでした。

そもそも敷金や保証金というものは、滞納や夜逃げなどに備えて、万が一に備えて預かっておく金員です。

賃借人が滞納を起こしても、連帯保証人が保証してくれれば良かったのですが、これを断ってきたり、連絡がつなかかったりして取り立て不能になるケースが多かった為、敷金や保証金が高額になってしまいがちでした。

これらリスクを保証会社が受け持つ形になれば、人ではなく企業として保証することになりますので、リスクは随分軽減されます。

この為、保証会社有りの契約では敷金や保証金が安心して下げられるという結果になったのです。

その後の追い風

とは言え、保証会社のシステムが有用だったからってだけで敷金や保証金が安くなった訳ではありません。

2000年前後と言えば物価がほとんど上がらず、世の中全体がデフレマインドでした。

例えば、100均が流行りだしたのはこの頃ですね。何でも安く買える時代。もちろんそれに反して会社員の給料は上がらないので一時期を除いて不景気でしたが‥これはまた別の話。

ってことでデフレマインドは賃貸業界にも押し寄せてきます。

エイブルの仲介手数料半月分のPOP

賃貸仲介大手のエイブルが1990年代から仲介手数料を半月分にしていましたが、これが他の不動産屋にも浸透し始めます。お部屋探しの際は他社と相見積もりして、より安い方で決める、みたいなのが増えてきました。

ここで敷金、保証金のほか、礼金にも価格競争の波がやってきました。

アパマンショップ ダブル0のロゴ

大手FCのアパマンショップがダブルゼロ(敷金礼金ゼロ)を打ち出して物件確保に動いたのは2000年初頭。

元々レオパレスはゼロゼロが当たり前で家具家電も付いていましたが、ターゲットが微妙に異なっていたのでそれほど競合はしていませんでした。

で、このダブルゼロ物件を保証していたのが前述のオリコです。

ゼロゼロ物件の先駆けとしてアパマンショップは一気に出店を加速しましたが、他社も追随してゼロゼロが当たり前になってくると、アパマンショップの優位性も次第に廃れていきました。

さて、2000年~2010年までの流れがこんな感じでしたが、敷金、保証金だけでなく礼金までゼロもしくはそれに近づいてきましたので、もはや家主にとっては保証会社無しではリスクが高すぎて賃貸経営ができなくなるところまで来てしまいました。

まとめとおまけ

保証会社は誰のためか?って命題については、初期費用を安く抑えられる借主とみることもできますし、家主を保護するものだから家主のためって見ることもできますね。

つまり、保証会社のシステムはビジネスとしてどっちにもメリットがあるものなんです。本来は。

保証人を頼める人がいない人や、頼みたくない人、保証人候補がいても保証能力が乏しい方などには本当に必要なシステムです。

「保証会社に支払う保証料が高い」って意見はごもっともです。

乱暴に言えば、上記のように仕方のない人は除いて、一部の悪質な滞納者のせいで全員が割を食うシステムでもあります。

これは社会保険料や健康保険なんかでもそうですね。

職場で我慢ができず転職を繰り返したり、不摂生で病気になる人の為に保険料が高くなっているのは、モアぞうもムカついています。なのでよく分かります。

ちなみに、保証会社の保証料を家主が負担してくれる物件もあります。

人気が無い地域で、人気の無い間取、割高な賃料、貧弱な設備‥‥。

逆に保証料は絶対借主負担です!って物件はこれの逆です。

人気の地域、人気の間取、割安な賃料、豪華な設備‥‥こんなの誰でも余分なお金払ってでも住みたいですよ‥‥いやホントに。意外と借主はこれに気づいていないんですよね。

自身で選んだ物件の大半が競争力のある物件だってことに。

要は需要と供給のバランスなので、どうしても入居してほしい物件の家主さんは保証料は家主さんが払いますってパターンが多いです。

引く手あまたな物件ではわざわざそんなことはしません。分かりやすく言えば殿様営業です。

「くるしゅうない。保証料は借主が払いたまへ」って感じ(ここで全国の家主さんから殴られる)。

最後におまけです。でも関連しています。

家主さんにとって良い保証会社は入居者にとって嫌な保証会社だったりします。

なので、家主さんが保証会社を選ぶ際はGoogleの口コミで悪い評価を付けている保証会社にする人もいるようですね。あながち間違ってないけど過信は禁物ですw

例えば、社長の暴言が文春オンラインにすっぱ抜かれた上場企業のcasaなんかは別の意味で悪評が多いです。

株式会社Casa 東京本社 · 〒160-0023 東京都新宿区西新宿2丁目6−1
★★☆☆☆ · 不動産仲介業

ちなみにcasaの口コミ評価は2.1(51)でしたが、保証会社の口コミ評価でだいたい1台~2台の前半です。

口コミの中身も見て判断した方が良いでしょうね。

また、そもそも論として保証会社が必要になったのは本質的には借地借家法が原因です。

一度入居させてしまえば、追い出すのは非常に困難です。

行きは良い良い帰りは‥‥。

このあたりは下記の記事を参照のこと(丸投げ)。


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