不動産取引において、物件を売りたい時、買いたい時にピンポイントで買主、売主が見つかることはめったにありません。
隣地とか紹介とかリピーターとか、結構特殊なケースです。
いつもクリックありがとうございます( ;∀;)
不動産ランキング
また、それが適正な価格かどうかを知ることは困難です。
ってことで仲介業者が存在する意義になってくるのですが、ご承知の通り、媒介契約には3通りありますね。
詳しくは過去記事にまとめています。
１、専属専任媒介契約媒介契約期間内は1社しか仲介の依頼ができません。例えば、物件の売主が自身で直接買主を見つけてきても、その業者を通して売買契約を行わなくてはなりません。
仲介業者側では、指定流通機構（レインズ）への登録を５日以内に行うことを義務付けられ、7日に１度は売主に販売状況の報告をする義務を負います。
メリット：売主への報告義務があるだけに、最優先で物件の売却に動きます。
デメリット：３つの契約の中で最も物件の囲い込みをされやすい点です。
媒介契約期間は最大で3ヶ月。
２、専任媒介契約専属専任媒介契約と同じく、媒介契約期間内は1社しか仲介の依頼ができませんが、例えば、売主が直接買主を見つけてきた場合には、仲介業者を通さずに（仲介手数料も払わずに）直接売買契約を結ぶことができます。
仲介業者側では、指定流通機構（レインズ）への登録を７日以内に行うことを義務付けられ、14日に1度は売主に販売状況の報告をする義務を負います。
メリット：専属専任ほどではありませんが、売主への報告義務があるので、優先的に物件の売却に動きます。
デメリット：専属専任ほどではありませんが、物件の囲い込みをされやすい点です。
媒介契約期間は最大で3ヶ月。
３、一般媒介契約売主はどの仲介業者に対しても依頼することができ、売主が買主を見つけてきて、直接売買契約を結ぶこともできます。
媒介する業者側では、指定流通機構（レインズ）への登録は任意で、売主への販売状況の報告の責務もありません。
メリット：物件の囲い込みをされるリスクは最も低い点です。
デメリット：業者側に売主への報告義務が無いため、ほったらかしにされる可能性がある点です。
また、媒介契約期間にも制限はありません。
過去記事でも触れたように、これら3つの媒介契約にはそれぞれメリット、デメリットがあり、どれが正解というものではありません。
でも今日はあえて一般媒介契約のデメリットについて強調しておきます。
一般媒介契約で気をつけたいこと
一般的なデメリットは、上記引用の通り「業者側に売主への報告義務が無いため、ほったらかしにされる可能性がある点」ですが、他にも注意したい点があります。
ワタクシどもが売主様の物件を査定する際によくあるのが‥‥
「なんでその価格で売れると思ってるの？」
っていうぐらい、見上げるほど高額な価格で売ろうとしている時です。
これ自体は問題ありません。いつかは売れるでしょう。そう、いつかは。
で、売主サマはこう考えます。
「よし！たくさんの業者に依頼して、一番高く提示してきた業者が連れてきた客で契約しよう！」と。
だがちょっと待ってほしい（朝日新聞風）。
広告費かけますか？売れるかどうか分からない物件に（あえて倒置法）。
実需の物件と収益物件では広告媒体の強さは異なりますが、例えば実需の場合、ポータルサイトではSUUMOが強いとされています。
SUUMOの掲載枠は1枠1万円程度／4週（約1ヶ月）です。
数ある売り物件のうち、広告費を使える物件は限られてきます。
やたらと高い、売れそうにない、しかも他社も媒介している物件に使う広告費はありませぬ……。
また、仮に広告費を使ってくれたとしても、いろんな業者の手垢のついた物件だと認識され”お得感”は薄れてしまうのは一般媒介における残念な部分でもあります。
まとめ
ってことで、沢山の業者に依頼してもはなかなか売れないというのはこういう仕組みです。
まとめて一言で言えば、一般媒介契約は相場よりちょっと安いくらいの設定価格じゃないと逆効果ということです。
価格は一番目に見えやすいのでこう書きましたが、他にお得な要素があればこの限りではありません。
例えば、そのエリアにはめったに出ない新築、築浅物件とかですね。
本質的なことを書きます。
売りたい時に売るのが一番高値で売れます。当たり前ですが。
逆に言えば、売りたくないけど売らないといけないような事情を作らないことが重要です。
急いで売らなきゃいけないような事情は、突発的な出来事がきっかけのことが多いです。
例えば、相続で相続税の支払いができそうにないとか、新型コロナウイルスの蔓延で本業の収入が減った、金利が上がって返済比率が高まってしまい赤字体質になった、などです。
返済比率（年収に対する返済額の割合：年収／年間の返済額）という指標がありますが、こちらは実需でよく使われますし、不動産投資においても使われます。
目安は0.6以上。これよりも高くても良い場合はその他資産次第ですね。
尚、こちらの逆数みたいなDSCR（債務返済余裕率、借入金償還余裕率：純営業収益÷元利返済額）もよく使われます。
あくまで目安ですが、これが1.2を下回るような状態は危険です。
前述の「急いで売らなければならない事情」が起きやすくなります。
まだ身動きが取れるうちに対策を打っておきたいですね！
いつもクリックありがとうございます( ;∀;)
不動産ランキング
コメント