どこまで上がる?分譲マンション価格

不動産

忙しい忙しいって言う人は仕事ができない説ですが当たっていると思います。

忙しいの「忙」という字は心が亡(無)いと書きます。

つまり、「忙しい」とは物理的な形容ではなく心理的な形容なのです。

だから皆さん、「忙しい」というのはやめましょう。あぁ忙しい忙しい。

月末がめちゃくちゃ自分ではどうにもならない部分で振り回され、なかなかブログを書く時間が取れませんでした。決して忙しかった訳ではありません(意地でも言わない)。


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小ネタはさておき‥‥本題です。(今日は早い)

慢性的な人手不足と供給不足による建築資材価格の高騰などを受け、あらゆる建築物の建築費の上昇が留まることを知りません。

建築費は10年前前後に比べ1.3~1.6倍程度に上昇している状況です。

建築費が高まると新築物件の価格が上がり、全体の不動産価格も上がる傾向があります。何故か?

理由は単純。

新築物件の価格が高くなればなるほど中古物件の価格もそれに釣られて高くなります。

例えば‥‥

こんな感じで図にするまでもないんですが、分かりやすくする為です。ご容赦を。

このように新築価格につられて中古価格も上がります。だって新築価格はもっと高いから、中古価格を上げても売れてしまうから。

逆に言えば、新築価格が中古価格の上限です。

例えば、新築価格が3,000万円の場合、それよりも古く同じような立地、グレードの物件は3,500万円などにはなりません。※規格外のリノベーション工事をするなどは当然別ですが

不動産の価格が上昇し続けるケースはいくつかありますが、上記の例が当てはまるのは現在の区分マンション価格です。

さて、区分マンション(分譲マンション)価格指数を見てみましょう。

黄緑色の線が区分マンション(分譲マンション)の価格指数です。

皆様の体感と違ってもご容赦ください。

国土交通省が発表している全体の数字の指数なので、傾向としては2013年以降、一貫して上昇基調です。

で、2010年の平均を100とした時の数値が、なんと180です。つまり1.8倍‥‥!

地域別にみると北海道、東北、九州が突出していて、なんと2倍~2.5倍になっています。

最も低い関東ですら1.7倍です。これはやりすぎ?

区分マンションの上昇がいつ止まるのか、未来は誰にも分かりませんがいつかは止まるもの。日本のバブルもそうでした。

ではタイミングはいつ?

これを考えてみましょう。

こういう場合は極端な例にすると分かりやすいです。

例えば、都市部での現在の新築価格が5,000万円(70㎡の3LDK)としましょう。

特に意味はありませんが、りそな銀行のサイトのローンシュミレーションがお手軽だったので選びました。

5,000万円の物件を変動金利0.47%で購入した場合です。

月々11.6万円、ボーナス月は19.3万円の返済で35年ローンですが、管理費と修繕積立金、固定資産税を考慮すると毎月15~16万円の負担となる計算です。

駐車場は考慮していません。もし駐車場も借りるとなれば都市部であればさらに1~3万円程度プラスとなります。

おそらくは世帯年収700万円以上と見込まれる比較的裕福な家庭の支出ですが、そこまで無理な金額ではありませんね。

これが仮に同じグレードで今よりもさらに1.4倍の7,000万円になったらどうなるか。

※なんだか起こり得ないように思えますが、指数的には2010年と比べて現在は1.4倍どころか1.8倍になっています。

毎月の返済額は16.2万円(ボーナス月の返済額は27.1万円)となり、上記と同じように管理費、修繕積立金、固定資産税を考慮すると、月々20万円以上の支出となる計算です。しかも駐車場は考慮していません。

これは少なくとも世帯年収1,000万円以上は必要でしょう。

ちなみに、年収1,000万円の世帯は日本全国で12.1%程度だそうです。

国税庁令和2年分 民間給与実態統計調査」によると、日本人の平均給与は433万円とされています。

中略

厚生労働省「2019年 国民生活基礎調査の概況」※では、世帯年収1000万円以上の家庭は12.1%となっています。

「世帯年収1000万円」は日本でたった12.1%。世帯の貯蓄額は平均いくらか

「世帯年収1000万円」は日本でたった12.1%。世帯の貯蓄額は平均いくらか(LIMO) - Yahoo!ニュース
多くの人が目標とする年収1000万円。 国税庁「令和2年分 民間給与実態統計調査」によると、日本人の平均給与は433万円とされています。

尚、12.1%の世帯年収1,000万円以上の世帯の中にはすでに不動産を所有しているところもあるでしょう。

若い新婚はほぼ皆無、30代40代の子育て世帯も12.1%の中のせいぜい数パーセント(ここは感覚的数字)でしょう。

となると、価格が実需が追い付いていないことになるので、価格上昇は打ち止めとなります。

株式会社不動産経済研究所によれば、現在東京圏の戸当たりの平均価格は6,088万円で、1㎡当たりは90.7万円。

さらに坪単価に直すと約300万円です。

◎発売は4.3%減の2,466戸。東京23区と神奈川県が落ち込む。

◎初月契約率は70.2%、0.9Pアップして4カ月連続の70%台に。

◎平均価格6,088万円、㎡単価90.7万円。単価は2カ月連続の下落

株式会社不動産経済研究所 首都圏 新築分譲マンション市場動向 2022年5月:https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/511/gfk45yu.pdf

近畿圏も出ています。

同じく株式会社不動産経済研究所からの出典です。

1戸当たり価格は4,853万円、1㎡当り単価は80.1万円(約265万円/坪)。

◎発売は4.4%増の1,379戸。2カ月連続で前年同月を上回る。

◎戸当り価格、㎡単価ともに2カ月ぶりのアップ

◎契約率は72.0%と堅調。70%超は2カ月ぶり。

株式会社不動産経済研究所 近畿圏 新築分譲マンション市場動向 2022年5月:https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/510/gfk45ku.pdf

ちなみに、平均価格よりも㎡単価(もしくは坪単価)で見る方がより正確に把握できるのですが結構浮き沈みが激しくて、例えば東京圏の㎡単価について、ある月は90万円だったり、またある時は98万円だったりします。

仮に70㎡の新築分譲マンションを東京圏で買おうと思えば、6,300~6,860万円となります。

そして、月々の支払額は、ローンシュミレーションで出してみた価格7,000万円、変動金利0.47%、35年ローンで仮定した場合の月々の支払額16万円前後の近似値となるでしょう。

これに管理費や修繕積立金、固定資産税を考慮した毎月の支払額は20万円程度です。

庶民の買い物にしては高額すぎる?

ちなみに、賃貸を選択するなら家賃共益費込みで15万円程度でいくらでも出てきます。※当然グレードは落ちますが

現在の分譲マンションは、価格的に明らかに”ぜいたく品”なので、生活が困窮すれば真っ先にリストラされる要素のはずです。

賃貸か分譲か、どっちを取るかは人それぞれですが、価格が落ち着くまでは賃貸で住む選択肢も、充分考慮に値しますよね。

また、大企業のサラリーマンや、一部公務員などは社宅(官舎)で月々の家賃を各段に抑えることができます。

そんな世帯も、慌てて今分譲マンションを購入する必要は本来は無いはずなのですが、やっぱり”一国一城の主”に憧れたり(厳密に言えば一城の区分けされた部屋ですが‥‥)、毎月家賃を払っていても一生自分のものにならないから、とか様々な理由で購入に踏み切ります。

話を戻すと、購入した時の月々の支払額と、賃貸として借りた時のギャップが大きくなればなるほど分譲マンション価格の上昇要因は欠如していきます。

ちなみに、アメリカではインフレ率に合わせて賃貸アパートの家賃は、頻繁に上げれられます。

最も上昇したのはニューヨーク市で、30%近く上昇している。

中略

ちなみに、先日、5月のニューヨーク市の家賃の中央値が4,000ドル(54万円)と市場最高になったことが報じられたが、この時、NY Post紙は「ニューヨーク市で住まいを借りるには、少なくとも年16万ドル(2160万円)稼ぐ必要がある」と報じていた。

 

米・驚愕の家賃上昇率! 小室夫妻の住むニューヨークではいくらの純資産があれば経済的に安心?

米国・10州超が検討「家賃値上げ規制」全米へと広がるか?(幻冬舎ゴールドオンライン) - Yahoo!ニュース
急激なインフレにより家賃が上昇し続けるアメリカ。米国での不動産投資が注目を集める中、各州では賃料の値上げに上限をかける動きも。「家賃規制」は今後アメリカでの資産運用の障害になり得るのでしょうか。

※アメリカでは「マンション」とは言いません。どんな高層”マンション”でもアパートと言います。「マンション」は和製英語の一種です。

日本では借地借家法という法律により、家賃の値上げは「甲乙(貸主・借主)双方の協議のうえで決定する」ことが求められます。

借主側は家賃の値上げが不当だと思った場合は、自分が適正だと思う家賃を法務局に供託することで法的に債務不履行を免れる(つまり家賃をちゃんと支払っている)ことになるほど借主が保護されています。

いくらインフレになったとしても、家賃を値上げするのはアメリカや諸外国と違って大変な労力がかかりますので、日本ではそうそう家賃が上がらないという事情があります。

こういった経緯によって、賃貸派に傾く人が多くなっていきます。

「マンション価格が高騰している今の段階では賃貸で住む方がはるかに安上がりだし、どうせそのうち価格は下がるでしょ?」っていうような思惑です。

あと、最近は長期金利の上昇で大手5行が住宅ローン金利を上げる見込み、なんてニュースがセンセーショナルに報道されるなど、消費者の購買意欲を削ぐ現象が起きてきています。まあこれはちょっと騒ぎすぎ。一過性です。

まとめると、分譲マンションの価格上昇の歯止めになるのは賃貸の家賃との格差です。

どれだけ築資材価格や人件費が上がろうと、どこかで限界が来ます。

そうなると体力の無い建築会社から潰れていくか、業態変更をしてくるでしょうね。

ってことで、今回は不動産投資とはやや関係が薄い実需の分譲マンションの話でしたが、日本では何故家賃が何故上がりにくいのか、家賃が上がりにくいからこそ分譲マンション価格と連動するっていうことを言いたかった訳であります。

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