【不動産投資】今後”現金”がとんでもなく重要になる訳!

不動産

これまでの不動産投資は自己資金ゼロで購入価格にあたる部分を全て融資で賄う”フルローン”や、金融機関によっては、仲介手数料や登記費用などを含めて全てを融資で賄う”オーバーローン”も可能でした。

この結果、沢山のサラリーマン投資家が生まれました。

 

人気ブログランキングに参加しています。

建設・不動産業ランキング

 

2018年頃にスルガ銀行などの預金通帳改ざんが問題となり、やや下火になりましたが、それでも購入価格の10%程度の自己資金があれば、割と融資を受けられてきました。

さて新型コロナウイルスの影響が必至な2020年、どのような状況になっていくでしょうか?

 

日経平均株価の状況

 

2020年3月21日現在、日経平均株価は16552.83円で、わずか1ヶ月間で3割ほど下落した状況です。

これで目に見えて損をしたのは投資家ですが、株を持っていない人は関係ないかと言えばそうではありません。

 

株価は企業や景気が今後どうなっていくかを予測する一種の指標です。

例えば、分かりやすく観光業界で言えば、円安やビザの発給要件緩和で訪日外国人旅行客(インバウンド)が増加する見込みとなれば、観光業に属する企業の株価が上がっていきます。

 

実際に2013年頃から新型コロナウイルスの影響が出始める前の2019年末段階で、これまでは年間1,000万人にも届かなかった訪日外国人旅行客が3,000万人以上となり、観光業は好景気でした。

現在はどうでしょうか?

 

円は対ドルで110円~111円でやや円安ではありますが、ビザの発給要件規制など入国制限と国内で言えば遊園地などの休園、大規模イベントの自粛など観光業界にとって頭の痛い状況になっています。

 

 

観光業だけでなく、当然客数減が深刻な飲食業運輸業、部品を中国からの輸入に頼っている製造業、その他外国人に雇用を頼っている業界など、先行き不安な状態です。

そして、これらの状況を踏まえて実際に日本の経済が今後低迷する可能性が高いと見られて売りが先行します。

リーマンショック時の株価下落は、ピーク時から42%ダウンしました。

 

これを当てはめるのは適切ではありませんが、参考までに現在と比較すると24,000円の株価が14,000円くらいになる計算です。

 

金融機関への影響

 

 

新型コロナウィルスの影響で、経済活動への制限が長期化すると、内部留保が十分でない企業がキャッシュアウトして潰れていきます。

また、例えば飲食店を経営する企業が3ヶ月売上が無くても耐えられる内部留保があったとしても、そこで働く人は不安で仕方ありません。

 

ただでさえ人出不足の飲食店のような業界は、退職者続出のリスクにもさらされます。

 

銀行などの金融機関はこれらの企業にお金を貸していますので、倒産する企業が多ければ当然「貸し倒れ」が多発し、経営に甚大な影響が出てきます。

そうなると、今度は「貸し渋り」が起きます。

 

2012年末以降、安倍政権発足後に金融緩和が大規模に行われて、これら2つはずいぶん減りましたが、今後はそうはいきません。

 

「貸し渋り」と「貸し剥がし」とは?

 

「貸し渋り」は、融資を受けようとしても希望する額を借りられなかったり、融資自体を断られたり、担保を多く要求されたりする金融機関の姿勢です。

ちなみに、「貸し剥がし」はさらに深刻です。

 

1991年のバブル崩壊後に、金融機関は大量の不良債権を抱えてなりふり構っていられなくなりました。

返済期日前に一括返済を求めたり、融資額を独断で減額するなど大変な状況でした。

当然、資金が回らなくなった企業は連鎖的に倒産していきます。

今回のコロナ騒動の景気に与える影響のキモは、不良債権を抱えるリスクに対してどう対処していくか、金融機関のスタンスにかかっています。

 

とは言え、さすがに貸し剥がしは、民法において債務の期限までは弁済しなくても良いとする条文に抵触するので、コンプライアンスが重視される昨今においては起きないと思われます。

あるとすれば、「些細な契約違反に難癖を付けて返済を迫る」ようなやり方ですので注意が必要です。

 

不動産投資への影響

 

2019年の年初あたりの段階で、すでに金融機関のアパートローンへの姿勢は非常に厳しいものになっていました。

アパートローンで先行していたオリックス銀行でも、サラリーマンであれば、年収500万円以上、自己資金は1~2割が通例となっています。

 

キャッシュリッチな法人や個人投資家のみに開かれた市場になりつつありました。

 

2020年はどうなるか?

 

上記影響を踏まえると、アパートローンへの姿勢はさらに厳しくなっていきます。

金利4%台など、以前のスルガ銀行並みの高金利ならフルローンも可能な場合がありますが、金利4%台となるとそもそも東京都内の都心では、そもそも表面利回りが5%台前後なのでまず購入は不可能です。

そうなると、地方の物件や駅から遠い物件に限定されます。

 

今後は2019年に拍車をかけて”現金”の重要性が増しいき、融資を受けられる物件は地方や駅から遠い物件に限られていきますので、不動産投資へのハードルは高くなっていきます。

すでにプロの投資家であったり、セミプロの投資家であればむしろ好機といえますが、素人の方が手を出すのはそもそも無理筋になりそうです。

 

とは言え、まずは株価が下がり、その次に企業の業績が悪化、さらに次のステップで不動産価格の下落が始まります。

おそらく早ければ、2020年中には目に見えて不動産価格への影響が出てきます。

 

どうやって現金を増やしていけば良いか?

 

 

現金を増やすには、まず第一に単純な積立ですが、リスクはゼロの反面時間がかかります。

やはり何らかの投資が必要ですが、低リスクの資産運用としてはふるさと納税がお勧めです。

例えば、年収500万円のサラリーマンの住民税はだいたい5万円程度です。

 

ふるさと納税を活用すれば、お米や肉など、どうせいつか何かのタイミングで購入するはずの商品が返礼品として送られてきますので、これを活用しない手はありません。

 

また、株価が下落基調な今はベア型の投資信託などがお勧めです。

ベア型ファンドは株価が下がれば価値が上がるのが特徴で、レバレッジは2倍~3倍で追加証拠金なども当然不要です。

 

現在、株価に関しては価格変動の幅(ボラティリティといいます)が極端に大きいので、うまくいけば短期間で資産を倍増させることもできます。

 



そんな訳で、不動産投資をこれから始めようという方にとってはお勧めできない時期ですが、現金の重要性が格段に上がっていく今後に備え、今は我慢の時だと思われます。

 

人気ブログランキングに参加しています。

建設・不動産業ランキング

コメント

タイトルとURLをコピーしました