危機下にリスクを取ったAPAグループに学ぶ

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2020年1月に始まった新型コロナウイルス騒動。

最も痛手を受けた業界の1つがビジネスホテル業界でしたね。2年経過した現在もまだ現在進行中なのが恐ろしいところです。


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タイミングが悪かったことに、2020年夏に予定されていた東京オリンピック2020に向けて建設されたホテルが多かったこともあり、上記記事によれば2019年1月から2021年10月にかけてビジネスホテルの客室が12万室以上も増加、増加率18%という驚異の数字でした。

これまでは繁華街やビジネス街によく見られていたビジネスホテルですが、都心から1駅2駅離れた場所にも建てられたりしました。

物凄くローカルな話で恐縮ですが、大阪で言えば日本一長い商店街、天神橋筋商店街がある大阪メトロ谷町線・堺筋線の天神橋筋六丁目駅に東横インができました。

ビジネスホテルを救った宿泊療養施設化

2019年は年間で3,188万人だったインバウンドは、コロナ禍によって壊滅的打撃。

昨年2021年はわずか24万5,900人でした。その比率は▲99.2%

月割にすると、毎月200~300万人だったものが多くても5万人という有様です。

コロナ禍で激減したのはインバウンドだけではありません。

なんと企業も出張を控え、リモート会議で対応するなどしてビジネス客も激減しました。

「リモートで済ませられるものはリモートに」という壮大で半ば強制的な社会実験が進んだことによる影響は大変なものでした。

ビジネスホテルの苦境を救った1つが新型コロナウイルス感染者向けの宿泊療養施設。

この宿泊療養施設としての貸し出しを真っ先に開始したのが、10万超の客室を擁する業界大手APAグループ。中略 「一度目の緊急事態宣言の際、政府筋から弊社代表の元谷外志雄に直接連絡がありました。『軽症患者の受け入れをしてほしい』と。社会インフラとして不可欠だと感じましたので、即断即決しました」

2020年4月に出された緊急事態宣言下で、社会インフラとして営業を続けることが推進された業界はいくつかありますが、宿泊療養施設は不可欠な存在でした。

まだウイルスの脅威が知られていない未知の段階で真っ先に手を挙げたAPAグループは流石です。

多くのホテルチェーンが赤字を計上する中で、APAグループは見事に黒字経営を続けています。2021年11月期の黒字は、なんと50億円でした。

ちなみに、賃貸不動産業界も緊急事態宣言下でも営業を継続する店舗が多かったです。こちらも社会インフラとしての意義があったものと思われます。(資金繰りの問題もあるでしょうが‥‥)

出店攻勢

今日はAPAグループマンセーな感じになってしまいますが、APAの凄いところは、この状況下で出店攻勢を強めている点です。

インバウンドが99%の中でホテルを開業するのは狂気の沙汰と言えます。

しかし、逆に優良な立地が安値で買える絶好の機会でもありました。

コロナ禍が終わらない中で、APAグループはさらに大阪の2大繁華街、梅田と難波に巨大なホテルを建設します。

豊富な資金力と物件仕入れ能力がこれを可能にしました。

こういったことって、普段からの積み上げなので不動産投資やその他経営においても重要ですね。

何事も日常の動きが危機下で生きてきます。

普段から仕入れに力を入れていないと、いざという時に情報を得るのが遅くなってしまいますからね‥‥。

これは不動産投資にも言えることかもしれません(本日一番言いたかったこと‥‥)

ちょっと心配なあの会社

モアぞうも長年ウォッチしているあの会社。

ビジネスホテル業界では有名なリブマックスですが、サブリースの賃料の支払いが滞っているとの情報がいくつか入ってきており、帝国データバンクなでの信用調査会社に依頼する取引先が急増しています。

具体的には、外部への支払いの延期や分割支払いの要請を出しているようです。

リブマックスは資本金:5,000万円、従業員数:880人、売上規模は20億円を超える規模で、元々は賃貸仲介の会社で、マンスリーやビジネスホテルへの参入は同業種の中で最も早かった先見性のある会社でした。

現在、マンスリーは法人需要がメインですが、ビジネスホテルとともにこれが低迷、窮地に陥っています。

 

また、ホテルの多くはサブリース契約の為、例え稼働率が悪く大赤字になっても、オーナーとの複数年に亘る契約によって簡単には閉鎖できない状況です。

リブマックスの賃貸物件のサブリースは少ないので影響は少ないものの、稼働率の悪いホテルはいずれ閉鎖、売却されていくことが予想されます。

ホテルとしての立地が悪い物件は賃貸物件としてコンバーションされていく可能性が高いです。

帝国データバンクからのデータは開示できませんが、経営状況が芳しくないのは事実です。

賃貸仲介専門会社からスタートして、サブリースやホテルへの参入が最も早く、先見の明があったリブマックスですが、同じく先見の明があるAPAグループとは対照的です。

リスクを取る不動産投資

不動産投資は東京の物件購入が鉄板で安パイ。

しかしご承知の通り、東京の物件の利回りは相当に低く、低リスク低リターンの典型例です。

リスクを取った不動産投資とは、融資をフル活用し、高利回りの物件に手を出すようなイメージですが、これが当てはまるのは地方の不動産ですね。

地方と大都市圏では客付の手法も全く異なります。

この辺りはまた記事にしますが、一言で言えば、地方は地場有力管理会社に、大都市圏は大手仲介会社に依頼するのがベターというところです。

リスクを取るか、安パイでいくか、それとも混ぜ合わせるか‥‥自分にあった投資スタイルを確立できるかどうか。そして最後に、大事なのはやはり日常の動きなので、日々勉強と行動ですね!


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