2022年4月時点 オフィス市況と今後の傾向など

経済

世界情勢は‥‥なんて言うと大げさですが、世界を見渡せば多くの地域で景気回復の波が来ているようです。

色んな指標がありますが、今回はオフィス市況です。


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まず、日経新聞の記事で出ていた世界の主要14都市のオフィス賃料です。

記事自体は有料会員じゃないと見られませんので、無料の範囲で解説しますと、ソウルや上海、ニューヨークなどの6都市のオフィス賃料は上昇。全体の4割。

(ニューヨークはともかく、ロックダウンで苦しむ上海や、景気が悪い韓国のソウルのオフィス賃料が上昇しているのは何とも違和感があります)

さて我らが東京はというと、0.8%の下落で前回調査からも下落幅が拡大とのこと。

これは本当でしょうか?

この調査は日本不動産研究所が行っており、不動産鑑定士が調査しているようですが、日本国内では他にオフィス仲介大手の三鬼商事などが定期的にオフィス市況のレポートを出しています。

こちらと見比べてみましょう。

東京のビジネス地区の空室率は、2021年4月との比較で0.73ポイント上昇しています。

◆空室率 5.65% → 6.38%

空室率が5%を上回ってくると、貸主よりも借主が有利になり、賃料が下がったり、フリーレントなどの交渉に乗ってくれやすくなる傾向があります。

実際に賃料も昨年比で1,000円ほど下がっています。

◆平均賃料 21,415円 → 20,328円 /坪

東京ビジネス地区ではすでに借主有利のオフィス市況になっていますね。

同じくオフィス仲介大手の三幸エステートのデータでも、2021年以降直近3ヶ月まで空室率は緩やかに上昇傾向です。

2021年12月に3.98%から2022年4月には4.12%に上昇しています。

尚、市況レポートはオフィスビルのグレードや、その他定義によって空室率が異なります。

なので複数のデータと照合して勘案することが大事です。

日本不動産研究所、三鬼商事、三幸エステートの3社のデータを見比べても、全てにおいて東京のオフィスビルの空室率は上昇しています。

おそらく正しいでしょう。

世界14都市のうち、オフィス賃料が上昇したのは6都市なので、賃料が下落もしくは横ばいの都市が8都市もあります。東京はその中の1都市なので、珍しくはありません。

ネットの記事では「テレワークが進んで東京から人が出て行っている」なんて話が良く出てきます。

これは一応正しいのですが、注意が必要です。

まあ実際に都心のワンルームが苦戦していて、ADを積まないと決められなくなっている、という局地的な話もあったりして、これまでとは違うトレンドになっているとは思います。

では注意点は何か?

長期的に見れば現在の状況は大した話ではありませんので、一喜一憂は禁物です。

オフィスの空室率なんてリーマンショック後は10%を超えたりして、2019年までは逆に2%を下回ったりと、結構振れ幅が大きいです。2~3%の増減は、空室率が上がったから下がる、下がったから上がる、程度の話です。

また、バブル期の東京23区の人口なんて、今よりも150万人くらい少なくて、元々都心に人は住んでいませんでした。

転出超過なんてバブル崩壊後の数年間ずっと続きましたが、大した影響はありませんでした。

もちろん、局地的にはワンルームが決まりにくいとかはあったと思います。。これが今と同じ現象と言えるかも。

そもそも東京の通勤ラッシュは異常なので、2~3割くらい減った方が良いんじゃないかと思ってる人も多いんじゃないかな。もっと減ったらいいのに(黒い願望)。

ってことで、相変わらず東京一極集中は留まることを知らず、当面は東京一択の不動産投資が続く事でしょう‥‥残念ながら。

残念ながらってのは理由があります。私怨ではありません‥多分。

個人的には、災害大国日本においては、第二、第三、第四くらいまでの大都市が首都機能を補完できるのが理想と思います。例えば、大阪、名古屋、福岡ぐらいまで。

今ってどうでしょうか?

東京が壊滅したら日本は終わりです。政治・経済・国防など全てが東京に集中しています。

もちろん危険なのは災害だけではありません。これが一番怖い。

平気で他国を攻撃する過激な隣国です。

これが日本の周辺に複数存在しているってのは運命のいたずらか、それとも?

今回のウクライナ侵攻で気づいた方も多いかもしれませんね。ウクライナに侵攻したのは他でもない日本の隣国ロシア!オソロシア!

そんな訳で‥‥前回東京一極集中に関する記事を書いた時は、ロシアによるウクライナ侵攻前でしたので、テイストは「災害が起きたら怖いよ怖いよ」って感じでした。今はそれにプラスして危険な隣国。おお怖い。ホントに怖い。オソロシア(もうええって)。

国防は票にならない日本の政治ですが、7月の参院選では変わるかもしれませんね。

最後に小ネタです。

JLL(ジョーンズ・ラング・ラサール)という外資系企業の記事です。

ちょっと前にお遊びで書いた記事の内容と似ていますが、これからは3Dホログラムの時代!!‥‥になるかもしれません。他にも、メタバースのような仮想空間でのオフィスの実用化も、これに似た効果をもたらせるかもしれませんね。

そこにいないけどそこにいるかのように会話できたら、もうリモート会議もリモート会議じゃないってのが持論です。

近い将来、3Dホログラムが実用化及び汎用化された時が楽しみです。

これにプラスして、”信号の無い社会”が実現すれば、東京や大阪などの大都市の近くに住む意義は大きく薄れ、不動産市況にも少なからず変化がありそうです。

”信号の無い社会”については下の「合わせて読みたい」の記事で触れています。興味があればどうぞ♪

技術ってホントに社会を変えるんですよね。

話が逸れました‥‥。

まとめると、新型コロナウイルスの蔓延の影響で、強制的な社会実験の結果はテレワークは急激に進みました。

進みましたが、この程度進んだところで影響はたかが知れています。

長期的なトレンドで見れば誤差の範囲。

情勢が大きく動くのはもう少し先です。それに向けて準備は必要ですが、別に慌てる必要はないって感じでしょうか。3Dホログラム技術と信号の無い社会の到来までは‥‥!


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