【山高ければ谷深し】令和3年(2021年)1月1日時点 公示地価発表

経済

国土交通省が主体で毎年実施している1月1日時点での公示地価の発表が3月23日にありました。

 

今回は前年(2020年)7月1日時点での基準地価の発表(都道府県が主体で実施)から半年が経過していますので、コロナ禍の影響がさらに如実に表れていました。

 

 

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国や都道府県が調査する「地価」

 

不動産系の国家資格の中で最難関とされる不動産鑑定士が、国や都道府県の指示の元、全国の地価を調査します。

 

これは不動産という、他に変え難い価値のあるものに対して、国が一定の基準や指標を設けて不動産取引を安全に行うことができるようにする為に設定されている制度です。

 

地価には種類があって、毎年1月1日時点での地価である公示地価、毎年4月1日時点で、相続税の評価の基準となる相続税路線価、毎年7月1日時点での地価で、公示地価を補う目的の基準地価があります。

 

このほか、固定資産税評価の目安となる固定資産税路線価もあります。

 

 

1年前の記事(ホテルなど)

 

拙ブログで昨年(2020年)3月16日に書いた記事が下記の通りです。

 

 

当時は株価が乱高下しており、日経平均株価が一時16,000円台になるなど、非常に先行き不透明な状況でした。

 

一部記事の抜粋です。

 

中国、韓国、台湾、香港からの訪日観光客は全体の7割以上にのぼり、さらに他の国からも流入が見込めない状況の中、ホテル内でもビュッフェの閉鎖や貸し会議室なども稼働が悪くない、さらに周辺のイベントも自粛されることから、追い打ちが凄まじい状況になっています。

キャッシュが乏しいホテルは倒産するリスクが顕著に出てきます。

また、ホテル用地として仕入れた土地の建設計画が凍結され、売りに出される可能性も高いです。

 

ホテルについて記載しています。

この記事を書いた時点では3月16日ですので、この1ヶ月弱後に緊急事態宣言が出され、観光業界は壊滅的な打撃を受けました。

当然ながら、ホテルだけでなく、民泊の撤退が相次ぎ、売りに出される物件も出てきました。

 

1年前の記事(J-REIT)

 

J-REITについても記載しています。

2020年3月12日時点では、東証REIT指数が壊滅的な数字になりつつありました。

 

2020年3月12日時点での東証REIT指数

 

REITの株価は日経平均株価に少し遅れて反応する傾向がありますので、今後さらに下がる可能性があります。

当時はこんな感じで記載していました。

さて3月16日時点でこう息巻いていた結果、どうなったでしょうか?

 

2020年2月1日~2021年3月13日東証REIT指数

 

はい!

見事に外れました(笑)

いわゆる逆神です…。

 

3月19日まで”予想通り”下がり続けましたが、その後V字で回復し、徐々に上げてきています。

そして、REITの指数は不動産価格の指標の1つですので、不動産価格も同じように下がる傾向があります。

 

J-REITの説明の最後にこう締めくくっていました。

 

2021年3月23日公示地価の発表の詳細を後ほど見ていきます。

 

 

1年前の記事(オフィス)

 

オフィスはテレワークを導入する企業が増え、同じ売上を確保する上での必要なオフィス面積が小さくなってきています。

 

 

 

そして、上述の観光業界への打撃必至な局面から、下記の記載があります。

 

ところが、ここにきて実体経済への影響として、具体的には旅行代理店、人材派遣の会社などがオフィスの新規申込のキャンセルを出しています。

 

まず影響が表れたのが観光業界(&飲食業界)だったのは周知の通りです。

実際に大手旅行代理店は経営計画を大幅に見直しています。

 

 

また、コロナショックが終息したとしても、リモートワークへのシフトが進む可能性があります。

これまではリモートワークは企業側が避けてきた傾向がありますが、今回の騒動で「リモートワークで十分出来るじゃん」という状態が作られつつあります。

 

リモートワーク(テレワーク)について記載しています。

コロナ禍の副産物としては、テレワークの社会実験が強制的に進んだことです。

 

猫も杓子もコロナコロナで、企業の重い腰を上げるには十分な動機を作りました。

これはそのまま進んでいますね。

 

2021年公示地価について

 

そして本題です(やっとか)。

 

今回の公示地価で大打撃だったのは大方の予想通り都心の商業地…とりわけ外国人観光客が多い地域です。

 

東京で言えば銀座や浅草。

 

 

概ね10%前後下落しており、影響の大きさが伺いしれます。

 

大阪はミナミです。

 

 

具体的には道頓堀で、一時は全国で最高の上昇率だったこともある宗右衛門町付近が27.5%の下落で、下落率は全国トップ。

 

まさに「山高ければ谷深し」(証券用語)

 

このほか大阪圏は5地点で下落率20%を超え、下落のインパクトで言えば東京をはるかに超えます。

 

 

また、京都の四条でも下落率は10%程度となっています。

 

オフィス街については、それほど大きな下落はなかったものの、東京都千代田区、中央区、港区といったオフィス街では2%程度下落しています。

 

大阪や名古屋も同様で、例えば名古屋駅前の名駅付近は前年1,130万円だったところ、今年は1,110万円。

下落率は1.78%でした。

 

 

名駅はデパートなどが林立する商業地ではありますが、実情はオフィス街として要素が強いエリアです。

 

そして、REITの指数は不動産価格の指標の1つですので、不動産価格も同じように下がる傾向があります。

 

再度こちらの引用ですが、商業地に関してはだいたい当たりです。

 

郊外の住宅地は堅調を維持していて、テレワーク導入が秘訣だと日経新聞なんかは言っています。

 

実際に戸建の取引はコロナ禍関係なく例年通り行われていて、これについては金融緩和による低金利が一番大きな理由じゃないかなと思います。

 

 

まとめ

 

今回の下落が一時的になるかどうかは、アフターコロナの世界的な情勢が鍵です。

つまり予測できません。

 

但し、今後はアフターコロナよりも、むしろ風邪のように「WITHコロナ」が当たり前に浸透していくのではないかと思われます。

 

ソーシャルディスタンス確保の為、飲食店などは客席が取れず現状のままでは採算が取れない、なんてことも起こるかもしれません。

 

郊外の住宅地は低金利である限りはテレワーク導入もあって底堅い需要があります。

また、分譲マンションについては、今後の新築はテレワークや自習などが可能なコワーキングスペースが共用部に設置されていくと思われます。

 

実はこちらはすでに導入事例ができました。

名古屋のザ・パークハウス名古屋です。

 

大きな社会的変革の時期なので予測は非常に困難ですが、また色々予想して”答え合わせ”していきたいと思います。

 

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