地域レポートシリーズ④ グレーター東京

地域レポート
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今年のお盆は祝日である8月11日が木曜日ってこともあって、11~15日まで5連休の人も多いみたいですね。

不動産屋さんは8月10日が水曜日で元々お休みが多いので、それに合わせて6連休の会社もあればやっぱり13日から15日まで3連休のみってのも多い印象です。

さて久々の地域レポートシリーズは第4弾で、大阪を差し置いて東京やっちゃいます。

大阪はしょっちゅう取り上げてるから、そもそも地域レポートって形でやってなかった気がする。

そのうちやりますw


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東京駅周辺の再開発プロジェクトの数々

さて今回東京に足を運んだワケですが、およそ4年ぶりでしょうか、東京駅周辺は元々超高層ビルが林立していたのですが、さらに様変わりしていきそうな様子。特に八重洲口側。

知らない方の為に補足すると、東京駅は皇居がある西側出口の丸の内口と、東側出口の八重洲口があります。

丸の内の側は大手町とともに日本を代表するウルトラ大企業の本社ビルや貸しビルなどが林立。

元々は現在の皇居である江戸城のおひざ元ってことで、各地有力大名などの武家屋敷だったところです。

これを明治維新以後に現在の三菱グループがその敷地の多くを買い上げて、貸しビルを造っていきました。なので丸の内最大の大家さんは三菱グループ(三菱地所)。

三菱地所所有の丸ビル(中央)と新丸ビル(右)

丸の内・大手町の超高層ビル群

それはさておき‥‥。

八重洲側はかつては丸の内・大手町側と比べて雑居ビルが多く、地方都市のオフィス街と比べそれほど変わり映えがしませんでした。

ちなみに、八重洲の名称は、江戸時代に通訳として徳川家に仕えたオランダ人ヤン・ヨーステンがこの地に屋敷を構えたことに由来しています。

彼の日本名は耶揚子(やようす)。時代の変遷とともにこの地域が八重洲と呼ばれるようになります。凄いオランダ人がいたもんだ‥‥。

2000年以降、少しずつ大きなビルが増えてきて近年は駅前にある、所有者がバラバラの土地をまとめて再開発する動きが急ピッチで進んでいます。

特に東京TORCHは三井グループが手掛ける日本一の超高層ビルのプロジェクトとして注目されていますね。

東京TORCH建設予定地(高架の後ろ側)

↑こんなに立派なビル群を取り壊して建て替える壮大なプロジェクトです。

この他にもいくつもの再開発計画が持ち上がっていて、その各規模がすごいんですね。

例えばこちら。

現地建築看板をパシャリ。

こちらは中小のオフィスビルや雑居ビルをまとめて再開発です。

東京駅前八重洲一丁目東B築市街地再開発事業。

敷地面積1万0604.25㎡、延床面積2万5063.24㎡、高さ249.72mの超巨大プロジェクトで、東京駅の目の前です。

次に森ビルが手掛ける東京ミッドタウン八重洲。

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地上45階建で高さ240m、敷地面積1万2390㎡の敷地で延べ床面積が28万3896㎡の巨大プロジェクトです。

丸の内や大手町にあるどのビルよりも巨大です。

東京ミッドタウンは六本木と日比谷にもあって、今回は第三弾です。

これが八重洲における多くの再開発プロジェクトの1つですが、他にも同規模のプロジェクトが3つも4つも進行中です。

ただ、課題もあります。

今年8月末完成なのにテナント集めが難航しているという記事です。

オフィスの坪単価は5万円はくだらないかと思いますが、立地やグレードを考えるとそれでも安いぐらいです。

東京駅と八重洲側に建つ超高層ビル群

東京駅だけでもお腹いっぱいのプロジェクトの数々ですが、この他にも虎ノ門や渋谷、新宿、池袋、浜松町などでも似たような規模のプロジェクトが進行中です。とても書ききれません。

虎ノ門再開発の様子

そのほとんどが大型オフィスビルの供給になります。

この再開発の個々の規模で言っても、大阪のうめきたや札幌駅再開発並み。これが2桁ほどあります。

東京の今後

先ほどの東京ミッドタウン八重洲がテナント集めに苦戦しているという記事に象徴されるように、東京の一等地であってもオフィスが埋まりにくい状況はコロナ禍が始まった2020年末頃から顕著になっています。

但し、これは全国的な傾向です。

大阪や名古屋、福岡も例外ではありません。全体的にオフィス需要はやや停滞傾向です。

東京では上記の通りまだまだオフィスの供給は増えて、東京にヒト・モノ・カネ、そして情報が集約される流れは止まりません。

最近は円安の影響もあって、海外のファンドが日本の不動産市場に対して投資を加速しているというニュースもありました。

例えば東京都心部の利回りなんて3%台になっていますが、実は諸外国の大都市と比べても低い訳ではありません。

日経新聞の記事の中身は詳しく書けませんが、概略で言うと日本の不動産利回りは大きく変動することがなく安定していて魅力的とのことです。

日本はロシアや中国のような独裁国家ではなく、政治的にも安定していて経済の規模は世界第三位ですから、世界から見ればそうなるんでしょうね。

東京の課題

拙ブログは東京一極集中を危惧する急先鋒ブログとして確立(オイ!)してきました。

なんでもかんでも東京に投資しておくのが鉄板というのは間違いです(嫉妬含む)。

もちろん根拠はあります。

↑こちらの記事に詳しく書いているので詳細は割愛しますが、抜粋するとこんな感じ。

地震保険料は、日本国内でも地域によってばらつきがあります。

例えば、『主として鉄骨・コンクリート造建物等(イ構造)』において、最も地震保険料が低い地域(北海道、岩手、群馬、新潟、石川、岐阜、京都、島根、山口、福岡、鹿児島など)は、地震保険金額1,000万円に対する年間保険料(割引適用なしの場合)は7,400円ですが、首都圏直下型地震や南海トラフ地震で大きな被害が出ると見込まれる地域(千葉、東京、神奈川、静岡)ではなんと27,500円です。

最も地震保険料が高い千葉東京神奈川静岡の4都県が27,500円ということは、最も安い7,400円の地域の3.7倍という数字。

地震保険料(令和3年1月1日以降の地震保険契約)に焦点を当てると、千葉、東京、神奈川の地震リスクが極めて高いことを示しています。

投資の利回りと同じで、地震保険料は危険性が高ければ高く、低ければ低いです。

つまり、東京は危険な地域であることは政府が認めるところです。

なのに集中が止まるどころか、さらに加速されて省庁の移転や分散もほとんど進んでいないのはどういうことなんざんしょ?

まあ政治的な話はさておき、東京で不動産投資をするならしっかり保険をかけておきましょうってことですね。あと分散投資。

いつものおまけですが、ポートフォリオを組む上で参考にどうぞ。

これは調べてみてビックリしたことの1つですが、日本全国にある活火山は111です。

その中で全く活火山が存在しない地域があります。

それが近畿地方と四国地方です。

東京にも活火山はありませんが、ご承知の通り万が一富士山が噴火した場合の影響は甚大です。江戸時代の記録にも残っていますから‥‥。

地震はどこでも起こりえますが、火山の噴火はそうでもありません。

10年20年のスパンで考えた時に、火山の噴火だって起こる可能性は十分ありますよね。

気象神社

おまけのおまけ。

高円寺にある日本唯一の気象に関する神社、気象神社に参拝してきました。

大災害が起きませんように‥‥仮に起こっても無事でいられますように‥‥っと。

まとめ

今回は東京の地域レポートでしたが、主に東京駅周辺の話になってしまいましたね。

東京と言う街があまりにも巨大すぎて(面積の話ではありません)各路線はおろか、各駅、各地域の考察などできませんでした。

ある程度のレベルの記事を担保するには東京に住まないと無理なレベルかもしれません(言い訳)。

まあ全体の話として、東京でさえもオフィス需要は下降傾向で、今後再開発でさらにオフィス供給が増えることから、オフィス賃料は下がってくる可能性が高くなっています。

J-REITなどで投資している場合、東京のオフィスの比率が高いREITは要注意ですね。

いくら円安で海外投資マネーが入ってくると言っても、彼らは浮気性でもあります。円安がいつまで続くかも分かりませんし。

ってことで、今回はこの辺で筆を置きます(眠い‥現在午前3時w)。


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