そもそも不動産投資は不労所得か!?

不動産

そんな身も蓋もない‥‥。

ネットで面白い記事があったので引用します。


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以下引用は上記記事(プレジデントオンラインより)。赤字や下線は管理人にて。

東京都立大学の宮本弘曉教授は、「10年後、日本の住宅の4軒に1軒は空き家になると予想されている。とくにマンションなどの共同住宅の空き家率が高い。修繕積立金の不足した物件も多く、周囲に悪影響を及ぼす廃墟マンションが急増する恐れがある」という――。

10年後ってことは2032年ですよね。二十歳を過ぎると10年なんてあっという間なもんで、気が気じゃありませぬ‥‥。

さて空き家問題は前々から指摘されていたので言わずもがなですが、興味深いデータがいくつかあるので引用してみます。

総務省が5年ごとに行っている「住宅・土地統計調査」によると、日本の総住宅数は増加傾向にあり、2018年に約6240万戸となっています。

一方、2018年における世帯数は5400万なので、住宅数は世帯数よりも約16%多くなっています。

総住宅数と総世帯数の推移を比較すると、1963年までは総世帯数が総住宅数を上回っていましたが、1968年に逆転、その後は総住宅数が総世帯数を上回る状況が続いています。

1世帯あたりの住宅数は近年、ほぼ横ばいで、2018年は1.16戸となっています。

このデータは面白いですね。

1963年(昭和38年)までは本当の意味で住宅不足の時代でした。

ちょうど昭和の東京オリンピック開催の前年ですね。

間借りというのがごく一般的だったのでしょう。

ひょっとしたらサザエさんみたいな家族構成で住んでいる人もいたかもしれませんね。

さて、1世帯あたりの住宅数と世帯数を、新卒などの内定率で当てはめてみましょうか。

募集が54人に対して応募が62人。8人が落ちます。

上記数字は持ち家と借家を足したものです。

後で出てきますが、空家の半分は共同住宅ですので、全体の比率とは大差ありません。

ざっくりに言えば、不動産投資はこの8人に入らないようにするのがキモです。

これが現状の数字(4年前の調査ではありますが大差はないでしょう)。

国立社会保障・人口問題研究所によると、日本の世帯総数のピークは2023年の5419万世帯で、その後は減少に転じ、2040年には5076万世帯になると推計しています。

これは2018年の世帯数よりも約324万世帯少なくなっています。

日本の世帯のピークはなんと来年です。

人口減少は2015年から起こっていましたが、単身世帯の増加などもあり、世帯数は増加を続けていました。

但し、これは全体の話で、東京都などの世帯数の減少はもう少し先と見込まれます。それでも10年以内の話。

いずれにしても、時間が経過するにしたがって、建物の劣化とは関係ないところで空室リスクが増大していく社会的な背景ってことですね。

■空き家の半分はマンションなどの共同住宅

ここで、空き家の実態を確認しておきましょう。

空き家は住宅の種類別に、「一戸建」「長屋建」「共同住宅」「その他」の4つに分類することができます。2018年の一戸建の空き家は318万戸、それ以外の空き家(以下、共同住宅等)は530万戸となっており、全国の空き家のうち、半分以上がマンションなどの共同住宅となっていることがわかります。

まず、一戸建ての空き家の数が318万戸もあります。

解体すると費用もかかるし、更地扱いとなり固都税が4~5倍になるので、相続してから放置されている空き家が多いといのは社会問題になっていますね。

ただ、戸建投資が安価で始められる不動産投資として認知されているのはこういった背景から。

なんせ戸建の空き家も多いんです。

ざっくり兵庫県とか福岡県の人口をカバーできるくらいの戸建ての空き家がある、と言えば伝わりやすいでしょうか。

で、共同住宅は530万戸。

前述の通り、空き家の半数は共同住宅となっていますね。

■圧倒的に空き家が多いのは実は都市部

空き家率を都道府県別でみると、一番高いのは山梨県の21.3%で、和歌山県の20.3%、長野県の19.6%と続きます。

一方、一番低いのは埼玉県の埼玉10.2%、次いで、沖縄県の10.4%、東京都の10.6%となっています。

このように、空き家率は都市部よりも地方で高くなっていますが、そもそも都市部では住宅総数が多いため、空き家数は都市部の方が圧倒的に多くなっています。

例えば、空き家率が一番高い山梨県では空き家数は9万戸となっているのに対して、空き家率が一番低い埼玉県では空き家数は34.6万戸、東京にいたっては約81万戸となっています。

数字の罠ですね。

地方は空き家率が高く、都心部は低い。

これは間違いじゃないけど、空き家の数は多い。よくよく考えると当たり前と言えば当たり前。

まあこれは騒ぎすぎな感じ。

都市部は流動性がある(空いたり埋まったりが早い)から、やっぱり率で見た方が良いと思う。

地方は空室率が高い = 失敗するリスクが高いから利回りが高い。債権とかと一緒ですね( ゚Д゚)!

まず、世帯数の増加をはるかに上回る住宅の新規供給が続いたことがあげられます。

2014年度から2018年度の5年間における住宅新設着工戸数は約467万戸、住宅の滅失戸数は約56万戸で、総住宅数は約411万戸増加しました。

この間、世帯数の増加は約211万世帯であり、結果として約200万戸の住宅余剰が発生しています。

このように、日本の住宅市場では超過供給が継続して発生しており、空き家増加の一因となっています。

あ~なんてすばらしい記事だ。知りたいことがデータで全部まとめてある。

この5年間で住宅はどんどん建設されたけど、世帯数の増加が追い付いていなくて空き家がどんどん増えています。

つまり、5年前と今とを比べると不動産投資の難易度が上がっている、ってことです。

もちろん、先ほど出てきた1963年までが不動産投資におけるブルーオーシャンのピークで、そこから現在に至るまで徐々に赤く染まってレッドオーシャン化してきたってことですね。

ということは‥‥5年前10年前の成功事例はあまり意味をなさなくなってきています(全部ではありませんが)。

まとめ

不動産投資って普通に事業なのでライバルは当然いて、その市場環境が益々悪くなっているって話。

なんとも世知辛い‥‥。

大家さんの最大の不安は「空室」です(モアぞう調べ‥‥適当‥‥でも本当です)。

満室であれば他の問題は比較的些細なことというのが多いです。

空室対策の手法は多々ありますが、サボっている人は勿論、やり方を間違っている人の物件はやっぱり空室が続き、ちゃんと勉強して実践している人の物件は満室。

不動産投資は不労所得のイメージが強いですが、ライバルに打ち勝つための勉強と実践は欠かせません。

それでも不動産投資に挑む方は応援します。

本サイトにお役立ち情報を沢山載せています(宣伝)。

そしてこれからも載せ続けていきます。

かなり脅しちゃいましたが、”試験対策”を行えばちゃんと満室になりますので頑張っていきましょう♪


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