前々から高額大家塾とか高額コンサル料を話題にしていましたが、関連して香ばしいニュースを1つ。
空き家コンサル企業、受講生ら150人を逆提訴
空き家投資コンサルティングを手がけるベル（東京都中央区）、およびいい空間（東京都港区）は10月19日、同社に対し集団訴訟を起こしている約150人を相手取り、6億3400万円の損害賠償を求め、東京地裁に提訴した。両社のコンサルティングを受けていた不動産投資家と講師が、真っ向から食い違う主張で互いに提訴し合う泥沼の様相だ。
集団訴訟に対抗し損害賠償請求
提訴された147人のうち146人は、両社が提供する空き家投資スキームの受講生だ。受講生らは7月に両社に対し、集団訴訟を起こしている。
これに対し、両社は事実無根であると主張。
集団訴訟や受講生らの記者会見を理由に、投資物件情報サイトが両社の広告掲載を停止。新規受講生が激減し、売上高は90%減。多大な営業損失を被ったとして6億3400万円の損害賠償を求めている。
ベルおよびいい空間は、築古の空き家を安く購入し、最低限のリフォームを施したうえで、地域最安値の賃料で貸し出す、空き家投資ビジネスを展開。投資家に対し、年間の受講料220万円のコンサルを提供していた。テキスト配布やセミナーの開催、「LINE」での個別相談がコンサル内容だった。
7月に両社を提訴した集団訴訟では、詐欺行為に基づく契約に対する損害賠償として、受講生ら約150人が約3億2600万円を請求。「再現性のある投資スキームを提供する」と言いながら、具体的なコンサルを行わないことや、実際には申請していない特許を申請中であるとした点が詐欺行為にあたるとしている。
両社の代理人を務めるさくら共同法律事務所（東京都新宿区）の河合弘之弁護士は、10月19日の記者会見で「訴訟を起こした人のうち98人は物件の購入に至ったことが判明している。20％以上の利回りを得て運営している受講生もおり、利益を得ていながら詐欺行為などと主張するのは大変遺憾」と説明。
一方、受講生側の代理人を務める驫木総合法律事務所（東京都江東区）の驫木博信弁護士は「300人超の受講生のうち半数が何もコンサルを受けていないというのは異常で、両社の主張はまったくの嘘。今後、裁判で明らかにしていく」とコメントした。
引用：全国賃貸住宅新聞：https://www.zenchin.com/news/150-5.php
空き家投資の成功の定義ってなんでしょうね？
とりあえず数年保有して資本回収までこぎつけて、その後も大きなトラブルなく数年保有し続けて売却まで出来たら成功ってとこでしょうか。
単年の利回り●●％くらいで”成功”とか、ちょっと浅いかなと。賃貸経営はそんなに甘くないぞ‥‥っと。
さて、話はがらっと変わって本題。
最近に限らずですが、目まぐるしく世界が動いていますね。
ぼ～としてると置いていかれそうです。イースター島に鎮座している場合ではありません。
これからの時代を生き抜くヒントは２つあって、まず1つは”今”だけを見ていてはダメ。
もう1つは日本だけに目を向けているのもダメってことです。
またこのモアイはどっかの誰かとか本の受け売りを言っているなって言われそうです。
そんなことはありません（あるけど）。
小泉政権で経済財政政策担当大臣を務めた竹中平蔵氏がよく口にしたという言葉があります。
「川を上り、海を渡れ」
元々は誰が言った言葉かは分かりませんが、財務省に長年勤めた高橋洋一氏によれば、大蔵省時代に先輩から口酸っぱく言われていたのがこの言葉だったそうです。
少なくとも昭和時代からは格言みたいなもので定着していたのでしょう。
まず、「川を上れ」とは歴史を遡ること。
モアぞうがよくやるアレです。歴史を振り返ると、今を生きるヒントが沢山隠れているってやつです。
例えば、平成の資産バブルの崩壊から失われた20年（あるいは30年）については、当時の日銀が金融政策を間違えて金融引き締めを長期間にわたってやりすぎたこと、それに加えて消費税の引き上げ（3％から5％に）などを行ってしまったことなどが主要因と言われています。
元々、平成バブル末期の時の景気は過熱しすぎって訳ではなく、ほどよい好景気だったのです。それを急激に冷やし締めすぎました。
参照：総務省統計局
1989年～1993年頃の完全失業率は2％台でした。
この数値は近年のそれに匹敵する非常に良い水準でと言えます。
参照：総務省統計局
同じく消費者物価指数（総合）についても消費税増税の影響がなくなった1991年においても3％程度で、マイルドなインフレでした。
その後、バブルが崩壊し消費者物価指数（総合）が1％台にまで落ち込み、その間も金融政策は不十分な形で継続されて”デフレ”に突入します。
ちなみに、消費税が導入された1989年は駆け込み需要が2％程度寄与された反面、反動減が3％程度と緩やかな影響に留まっていました。
初めての消費税ということで、各種減税など十分な経済対策が打たれた為です。
尚、1997年の消費増税（3％→5％）の際は駆け込み需要の寄与度が1.5%程度に対して、反動減が4％ということで”大失敗”でした。
話がそれましたが、こういった歴史的経緯を現在や今後の参考にしていくというのが「川を上る」ことになります。
平成の資産バブル崩壊では経済政策の失策により長期低迷となりました。
日本が今後、当時と同じような局面に陥った場合、経済政策が真っ当に行われるかどうかがその後を占う上で重要となります。
とりあえず物価安定目標を達成するまでは金融緩和を続けるという政策は全く問題ありません。
国外通貨との金利の差で為替がどうとか、日経新聞などが言っていることを信じないようにしたいものです。
で、次。
「海を渡れ」ですが、これはそのままで海外の事例を見ること。
例えば、東京の不動産が利回り3％台、4％台で募集されたり、実需でもマンション価格が億を超えるほど高騰したりして「東京は不動産バブルだ～」なんて言われたことがありました。
他の先進諸国やシンガポール、香港などの大都市は利回り2％台で取引されていたり、UBSグローバル不動産バブル指数でみると、東京以上にバブルになっている都市がいくつもありました。
2020年度 UBSグローバル不動産バブル指数 ／参照：ウェルス・マネジメント株式会社HP
これを見ると、東京よりもバブルの懸念があるドイツのミュンヘンやフランクフルト、カナダのトロントなどの方が遥かに不動産バブルに陥っている可能性があります。
それならば、ドイツやカナダの政策を見ながら東京に当てはめてみると答えやヒントが見えてくるかもしれませんね。
UBSグローバル不動産バブル指数2021年10月発表 ／ 参照：ウェルス・マネジメント株式会社HP
ちなみに2021年10月に発表された不動産バブル指数は↑の通りです。
東京の数値がやや上がっており、「バブルのリスク」とされる1.5に迫る1.46になっていますね。
今を知るには過去を知ること、国内のことを知ろうと思えば、海外の事例を見なければならないというのは経済や不動産に限らず、何にでも当てはまりますね！
仮想通貨バブルの行く末の詳細は当然ながらまだ誰にもわかりませんが、どういった末路になるかは川を上り海を渡れば色々と参考になる事例が出てきます。
かつてオランダで起きたチューリップバブルや、イギリスの南海泡沫事件、アメリカのミシシッピバブルなどが参考になります。
人の心理ってのはそう簡単に変わりません。
ってことで、混沌としたこの世界、そしてこの時代。
せっかく”情報”という貴重なツールが簡単に手に入る環境を生かさない手はありません。
今こそ歴史と海外に学んでこの難局？を乗り切っていきましょう！
最後に今回参考にした本の紹介です。
|
|
![[商品価格に関しましては、リンクが作成された時点と現時点で情報が変更されている場合がございます。]](https://hbb.afl.rakuten.co.jp/hgb/1992092e.5e43ef54.1992092f.7f6fe669/?me_id=1213310&item_id=19897250&pc=https%3A%2F%2Fthumbnail.image.rakuten.co.jp%2F%400_mall%2Fbook%2Fcabinet%2F5669%2F9784046045669.jpg%3F_ex%3D128x128&s=128x128&t=picttext "[商品価格に関しましては、リンクが作成された時点と現時点で情報が変更されている場合がございます。]")
コメント