ノンレバ戸建DIY投資について

雑記

今年のGWですが、暦通りぼくみたいに5月3日から5日までの3連休のみだった方や、4月29日から5月8日までの9日間の大型連休となった方、サービス業の方などは飛び石連休もしくはそもそも連休自体なかった方もいらっしゃるかもしれません。お疲れ様です。

このように、働いている方のお休み状況ですら千差万別。投資手法も沢山ありますね(無理やり話しをそっちに持っていくお約束。

さて、今回は不動産初心者の方には分かりにくいタイトルとなってしまいましたので、言葉の定義からご説明していきます。


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不動産投資に限らず、投資と名のつくものには自己資金のみで運用するノンレバレッジ投資と、自己資金のほか、金融機関からの借入や証拠金を入れて数倍、数十倍の金額で運用するレバレッジ投資の2種類があります。

ノンレバレッジ投資は文字通り自己資金のみですので、借入が無い為リスクがレバレッジ投資に比べて低いです。

これに対してレバレッジ投資の代表格は、かつては先物取引でした。

漫画ナニワ金融道では、先物取引業者社員である破目に騙された小学校の教頭、三宮先生の話が印象的です。

当初南京豆の取引の為に証拠金を50万円(その後62万円)預け入れただけで、たった0.4%の値上がりに対して36,000円の儲けが出たというシーンがあります。

レバレッジは18倍です。つまり、証拠金として預け入れた50万円の18倍である900万円分の取引が可能になっていたということになります。

しかし良いことは続きません。逆に言えば値下がりした時は例え1%の下落でも90,000円(900万年×1%)の損失になることを意味しています。

漫画の中では、今度は大幅に値下がりして一気に50万円を失うことになります。

↑ナニワ金融道の登場人物は99%クズなのですが、破目くんもなかなかのワルでした。

これと似たような話がFX(外国為替証拠金取引)があります。

FXは国内においてはレバレッジ25倍に制限されています。国外となると400倍という取引所もあり、一攫千金を狙ったモアぞうのような者が資産を多く失うことになりました。

で、本題。

不動産投資も大きく分けてノンレバレッジ投資(略してノンレバ投資)とレバレッジ投資の種類の手法があります。

ノンレバ投資は主に古い戸建を購入するケースが多いです。これをノンレバ築古投資と定義します。

築古戸建の投資が流行る理由はなんといってもその購入価格です。

戸建と聞くと、東京通勤圏であれば築古でも3,000万円は下らない物件も多い中で、ちょっと通勤に不便であるとか、あるいは地方、または長年放置されて朽ち果てているとかの事情で”訳アリ”の戸建だとかなり安く取引されています。

価格を聞くと驚きますが、大都市通勤圏でも数十万円などザラで、もっと安い場合もあります。

これだとちょっと貯金があれば始められそうですよね。素晴らしい着眼点です。

ってっことで今日はこのノンレバレッジ投資、築古戸建投資についての話です。

築古戸建投資の歴史は概ね20年くらい前でしょうか、この辺りが黎明期です。

もちろん、もっと古くからやっておられる方はいましたが、一般人が参加し出したのがこの頃です。

中にはヤフーオークションで資金を作って競売で競り落とした戸建で規模を拡大していったという方もいました。本も出しています。

大手がなかなかやらない投資なので、スキマ産業ながら”手堅い投資”として脚光を浴びてきました。

さらに、低価格が売りのノンレバ投資と親和性が高いのがDIYです。

DIYとはDo-it-ourselfの略で、意訳すると「出来ることは全部自分でする」です。

不動産投資で欠かせないのが内装工事なのですが、内装屋さんの伝手が無ければこれを探さないといけませんし、一見さんだと相手にしてもらえず単価も高くなりがちです。

不動産投資家さんのブログを見ていると、量産クロスの単価を書いたりしている方がいるのですが、相場よりも2割3割高めになっていて気の毒です。

そこで、清掃や簡易な部品の取替などは全部自分でしてしまおうってのがDIYです。

上記のように、清掃や部品取替程度でしたらプロに頼むよりも安いし、仕上がりが多少悪くてもそれほど問題にはなりません。

そもそも築古戸建なので、入居希望者の要求度や期待値は低いのが特徴ですから。

DIYは文字通り自分自身の人件費を犠牲にして成り立つ低予算の投資手法なので、例えば購入してから賃貸募集するまで半年かかりました~なんて話も散見されます。

プロの業者に任せたら1~2ヶ月で賃貸募集すれば、その分早く客付ができて、その分家賃が10万、20万と早めに徴収することができますから、そのあたりの対比で得をするかどうかでDIYを行うべきかどうかを判断するのも必要です。

とは言え、自分で出来ることは自分でするってのは今後重要になってきます(後述)。

だがしかし!

DIYは低予算だけでなく、とにかく所有者の自由なはずなのですが、最近はちょっと”越権行為”でしょ!?って言われかねないような工事をしてしまう投資家がいらっしゃるようです。これには警鐘を鳴らさざるを得ません。

さて、ツイッターで取り上げたこの動画ニュースは日本ではなく中国のニュースですが、モアぞうはこれを昨今話題の築古戸建DIYの危険性に関連付けています。

自身が所有する不動産、しかも戸建について自分自身が手を加えることは全く問題がありません。しかしそれは躯体をいじらない前提。

躯体とは?

躯体とは、建築物構造体のことです。構造躯体という場合は、建築構造を支える骨組みにあたる部分のことで、基礎、基礎ぐい、壁、柱、小屋組土台、斜材(筋かいなど)、床版、屋根版または横架材(梁など)などをいいます。いわゆるスケルトン・インフィルスケルトンの部分で、内外装の仕上げと設備機器以外のものを指しています。躯体は、力を支える構造体に使う材料により、木造、ブロック造、鉄筋コンクリート造(RC造)、鉄骨造(S造)、鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)等に区分されます。鉄骨造以外は、柱と梁(はり)と壁が一体となって、外力に耐えるようになっています。鉄骨造の外壁は単なる覆いにすぎず、軽いアルミのパネル状(カーテンウォール)の壁や軽量コンクリート板(ALC板)、スレート板のほか、ブロック積みなどでつくられます。

参照: www.homes.co.jp/words/k3/525000953/

人間の身体で言えば、骨でしょうか。

どうも最近DIYの範囲を躯体をいじるところまで行ってしまっている不動産投資家がいるようなのです。

躯体をいじるDIYとは、例えば足の指の骨を削ったり、頭蓋骨に穴を開けたり、あるいは背骨を抜いたりすることと同義です。これは怖すぎる。

建築士の免許を持って、構造計算を綿密に行った上ではなく、当然行政の認証も受けない”改造”です。

あまり意識したことはありませんが、例えば自動車の整備士免許を持っていなくても、自動車の整備を行うことができます。

但し自動車整備工場を運営する場合には、一定数の自動車整備士の資格を持つスタッフを常駐させなくてはなりません。

築古戸建投資のDIYについては、法令上の規定がありません。

重ねて申し上げますが、躯体をいじらないDIYは何の問題もありません。

躯体をいじるDIYは危険です。

小さな戸建の新築ですら容量の大きな分厚い本みたいな設計図書になるぐらいです。

構造計算の部分のページも素人が見ても分かるはずがありません。モアぞうも建築についてはかじる程度ですがさっぱり分かりません。これを素人がやってしまうとどうなるか、おそロシア。

尚、災害時などに大きな損害を受けた後、建物を復旧する場合などは”改築行為”にあたる場合もあります。

「建築物の全部若しくは一部を除却し、又はこれらの部分が災害等によって滅失した後引き続きこれと用途、規模、構造の著しく異ならない建築物を建てることを言う。従前のものと著しく異なるときは、新築又は増築となる。なお、使用材料の新旧を問わない。(昭28・11・17住指発1400)」

まあ後者は再建築の場合の”裏技”として使用されることの方が多いかもしれません。

最後になりますが、DIY自体は悪いことではありません。

むしろ今後、絶対に必要になってきます。

1つの例を挙げます。

クロス職人さんの話ですが、熟練の職人さんが引退していき、年々職人の数が減っています。

自身は高齢で作業がしんどいけど引退すると継手がいなくて、仕方なく続けているって方とお話することもありました。

また、職人さん自体が少ないので、大手管理会社などは内装業者を通して職人さんを常に一定数確保している為、タイトなスケジュールの内装工事も難なくこなせる一方で、弱小の管理会社や大家さんは職人さんを手配できず、3月の引越シーズンに内装工事が間に合わないなど、機会損失が出たりして二極化してきつつあります。

クロスなどはDIYで行うことができれば、最悪の場合自身で対応することによって機会損失を防ぐことができますよね。

これがDIY投資家の強みとなります。決して費用を節約する為だけではなくなります。

なので、DIY自体は応援すべき対象です。絶対これから必要な技術になりますから。

融資が出にくい現在の不動産市況ですが、今後もノンレバの戸建投資はますます隆盛を極めてきくことでしょう。だって市場参加が容易だし、物件はこれからも溢れてきますからね。確実に。

でも躯体をいじるのは専門家にゆだねてほしい。自分で住むんじゃなくて、人に貸すんだから‥‥。

何事も起こってからでは遅いのです。たまには真面目?な記事でした。


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