みんなで大家さんと雛形メールと

雑記

台風の季節ですね。突発的に起こる地震や火山の噴火などと違い、事前に対策を練ることができるのが救いです。

とは言え、すでにクラックが多数入ってボロボロであったり、シールが劣化していたりすると大変です。

本格化する前に応急処置だけでもしておいた方が良いかもですね。保険適用も最近は厳しいですし。

さて今日はガッツリ不動産の話題です。

前回の3回にわたる中国のお話はちょっと政治と歴史のテイストが多めで塩辛かったかもしれませんね(ナンノコッチャイナ)。

とは言え、拙ブログは不動産に特化していますので、不動産に関係ないことは基本的には書きませぬ。そもそも参加している人気ブログランキングのジャンルは「不動産投資」ですしお寿司。

不動産以外の話題ばかりだと、うっかり拙ブログに立ち寄ってしまった(?)読者に失礼と考えています。

ってことで本題。タイトルの通り進めてまいります。

Twitterで結構反応があったやつです。まず1つ目。

拙ブログでも不定期でチラッと触れる程度でしたが、どうにも募集に際して必死さが垣間見えるみんなで大家さんです。もちろん私見ですが皆様はいかがでしょうか。

みんなで大家さんみたいな不動産特定共同事業における不動産小口化商品の市場は非常に活性化しています。

猫も杓子も投資ブームで、仮に利回り3%であっても比較的リスクの低い投資として、また、少ない資金でも始められる”憧れの”不動産投資っていう側面もあったりして注目を集めていますね。

おまけに市場に出回る商品の少なさがこれに拍車をかけています。

募集を開始すれば申込が殺到し、平均すれば遅くとも2週間以内には締め切られるほど人気です。

あえて乱暴に例えるなら、お腹がすいていてラーメンを食べたい人が沢山いるけど、その地域にラーメン店が1店しかなくて、しかもそれほど美味しくもないラーメン店なのに行列ができてしまう、そんな状態です。

シリーズ成田13号の組み入れ物件 成田空港周辺開発プロジェクト用地

「シリーズ成田13号」は成田国際空港から北西に位置する、約45.5万㎡の大型開発用地「成田空港周辺開発プロジェクト用地」の一角を不動産として組み入れた商品です。

成田国際空港は、政府目標である訪日外国人数6,000万人達成への貢献に向けた取り組みで、2028年度を目途に現在の「B滑走路の延伸」、「C滑走路の新設」などを含めた機能強化を計画し、年間発着数を30万回から50万回への増便を目指しております。(※1)

また、成田市は「空港・地域の発展」「中小企業の活性化」としても空港周辺の地域づくりの施策を打ち出しており、その一環で、成田空港周辺地域の観光資源を国内外に積極的に情報発信しつつ、空港を拠点に国内・海外旅行客を誘導するなど、広域的な観光振興施策を推進しております。(※2)

対象不動産「成田空港周辺開発プロジェクト用地」では、その立地を活かした旅行拠点の宿泊施設のほか、新たな観光資源としてエンターテインメントコンテンツやショッピングセンター及び国際展示場を建設予定です。また観光業のみならず、ビジネスの「販路開拓」支援を目的として、日本の企業が持つ技術やノウハウを世界に売り込むための場となり、世界各国の企業バイヤーとのビジネスマッチングを行います。

当プロジェクトは成田市が基本プランとして掲げている、インバウンド需要の拡大、空港周辺の地域活性、観光振興・中小企業支援に寄与してまいります。

※本商品の対象不動産はプロジェクトの土地のみであり写真はプロジェクトの完成イメージ図です。(2022年8月現在)
※写真は今後の進捗により変更することがあります。(2022年8月

「シリーズ成田13号」は、土地の造成・開発を行う事業者に対象不動産を賃貸し、そこから得られる賃料を分配いたします。現在)

GATEWAY NARITA CGイメージパース

”目玉商品”の1つ、成田空港周辺の開発プロジェクトです。

政府目標である訪日外国人客数6,000万人の達成への貢献とするプロジェクトとして、その敷地面積は約45.5万平方メートルとなっています。

GATEWAY NARITA HPより

広さがピンとこない方へ。大阪で言えば、現在進行中のうめきた2期工事が24万平方メートルですので、これの2倍弱程度ですね。

東京で言えば東京ドーム10個分でしょうか。

そう聞くとかなり広いですが、都心のど真ん中の大阪や東京と違って成田ですから、相対的にはそこまで広くありません。

しかし論点はそこではありません。

このプロジェクト、コンセプト通りに読めばインバウンドが来なけりゃほとんど成り立たないように見えます。

また、本プロジェクトの完成は2024年とのことなので、何故その状態で利回り7%出せるのでしょうか。

「シリーズ成田13号」は、土地の造成・開発を行う事業者に対象不動産を賃貸し、そこから得られる賃料を分配いたします。

改めて文面を抽出すると、事業者に対象不動産を賃貸して、そこから得られる賃料が原資とのことです。

素人考えにはなりますが、運営会社はわざわざ不動産小口化商品にして募集しなくても、投資家に7%もの高利回りが出せるぐらいなら、仮に多少金利が高くても金融機関に借りて運営した方が良い気がしますがどうなんでしょうね。

また、このプロジェクトもコロナ禍の2年間でかなり厳しい見通しになったはずです。

2019年は3,188万人の訪日外国人観光客があり、出国の日本人も2,000万人でした。

この勢いでプロジェクトが進むなら分かるのですが、上の統計の通り、2020年、2021年と2022年現在に至るまで悲惨な状況になっています。

シリーズ成田の満期は1号募集の2026年1月31日が最短で、13号の満期は2027年11月です。

プロジェクトの完成は2024年とのことなので、訪日外国人旅行客数が回復しないと、かなりの安値で売却するか、売れない状態になるかもしれません。

みんなで大家さんの仕組み HPより

尚、延長する場合の限界期限は満期の1年後です。

仮の話ですが、最終的に劣後出資を下回るほどの安値で売らざるを得ない場合は地獄絵図になりそうです。

この仮の話も、今後のインバウンドの動向次第で充分あり得ます。

投資家は大損しそうな雰囲気が醸し出された瞬間、もしくはその少し前段階でこの商品を手放すケースが続出し、さらに新たに募集しても応募が集まらない状態も続くことになるでしょう。そうなると資金繰りは大丈夫か?

みんなで大家さんに関してはそんな感じで遠目で見ています。

続いてはこちら。

何故か縦続けに同じ文面で返信があったので(それぞれ電話が繋がっており、全員別人)、どうやら何かのセミナーかなんかで配られた書式じゃないかなと邪推。

そしてこちらが噂のひな形(一部)ですw

お世話になります。
●●と申します。
この度は非常にお忙しい中、貴重な情報をありがとうございます。
早速頂いた資料を元に検討させて頂きます。

これだけじゃなくて、中には経歴書(ほぼいじっていない簡単な書式)をエクセルで添付される方も複数いて、こちらも皆さん同じ書き方なのが面白いところです。

でもね、全く効果がないかと言えばそうでもなくて、電話ではぶっきらぼうだったのに送られてきたメールは丁寧だったということで、ちょっぴりツンデレな雰囲気が出たりして気になりましたw まあそれぐらいですが‥‥。

当たり前ですけどオリジナリティがあった方が目に留まります。

とは言え、一番肝心なのはこの方は物件を買ってくれるのかどうかです。

その為に、駆け出しの不動産投資家(目指す方を含め)の皆さんが物件を買いたい場合、まずはある程度物件が豊富そうな業者にアポを取れるように第一段階クリアを目指せばよいのでしょうか。

アポさえ取れれば、後は熱意です。

もちろん、いざとなればすぐに購入できる資金力と計画性は最低限必要です。冷やかしは全く相手にされません。二度と連絡されませんし、連絡してもおざなりな対応になるでしょう。

ってことで、今日はこの辺で筆を置きます。

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